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“第三支箭”落地月余涉房并购大单持续涌现 2023年将成房地产行业并购重组大年 ？******

　　记者 王丽新

　　见习记者 陈 潇

　　自2022年11月28日“第三支箭”落地以来，出险房企积极利用定增红利筹资自救，稳健型房企着力并购优质资产，重拾此前搁置 的重组计划。

　　据《证券日报》记者不完全统计 ，去年11月28日以来 ，多家上市房企陆续抛出并购计划，总金额超过576亿元 。以有可比数据的2022年12月份为例，据克而瑞监测，重点房企共涉及48笔并购交易 ，披露交易金额的有32笔，总交易对价约528亿元 ，环比大幅增长72.4%。

　　业内预计 ，2023年房地产行业并购重组将进一步加速。多位接受《证券日报》记者采访的专家表示，此前受制于资金 、负债率等条件限制 ，行业收并购进程缓慢 。自2022年11月份以来 ，支持房企融资 的政策频繁出台且快速落地 ，部分稳健型房企不再持观望态度 ，加快启动并购重组方案。同时，部分出险房企抓住机会加快资产处置 、提升资金回笼速度 。预计2023年行业有望迎来并购重组大年。

　　行业融资环境得到改善

　　岁末年初，部分陷入困境 的房企正积极出售旗下资产，力争改善流动性 。与此同时 ，稳健型房企及部分外资企业正择机加码投资，行业内并购大单持续涌现。

　　例如，1月6日，据全国产权行业信息化综合服务平台披露 ，上海长鹂企业发展挂牌长际地产7.5%股权及相应债权 ，底价4.17亿元；1月5日 ，铁狮门宣布向凯德投资的人民币基金出售位于上海 的尚浦中心项目 ，交易估值为76亿元；1月3日晚间 ，华发股份发布公告，公司全资子公司珠海华发拟收购深圳融创文旅持有 的融华置地51%股权以及深圳融创文旅对融华置地 的债权及利息，总金额约为35.8亿元。

　　除了陷入流动性困难的融创中国出售资产打开局面外 ，出险房企华夏幸福也有动作 。2022年12月28日晚间 ，华夏幸福公告称 ，旗下全资子公司向华润置地出售4家公司全部或部分股权以及债权，对应价格为124亿元 。

　　克而瑞方面分析称 ，从交易标 的物业类型来看，2022年12月份住宅收并购提升明显 ，19笔涉及开发项目股权，披露转让 的住宅项目的并购规模约275亿元 ，主要受华夏幸福124亿元处置南方总部资产、某房企59亿元剥离地产业务等重大交易影响 。

　　“在此次并购潮中 ，对出险房企而言 ，收并购案大部分不 是在母公司层面展开，而 是在项目层面，资金状况良好 的央企国企所收购 的资产 ，大多涉及出险房企旗下有套现能力 的资产，这是行业整合主流模式的一种 。”汇生国际投资总裁黄立冲对《证券日报》记者表示 ，此外 ，在银行以及资本市场 的支持下 ，地方国有企业在盘活资产方面发力，推动项目顺利开发 。

　　“目前收并购资产类型主要包括开发项目、物管企业股权 、商业地产等 。投资方根据自身发展方向 、资产价格、债权清晰程度等因素综合考虑相关资产 ，不同企业偏好不同 。”中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者表示 ，总的来看 ，具有区位优势、债务结构清晰的资产更有利于交割 。

　　“目前主要有两类资产比较受欢迎 ，一类是优质 的开发项目资产，另一类 是运营类资产。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示 ，从过去一年的整体表现来看 ，运营类资产收并购案例更多一些 ，其多属于轻资产 ，并且能持续产生现金流收入，在现金为王 的行业背景下颇受青睐 。

　　在肖云祥看来，房企间收并购预案频出 ，甚至A股部分上市房企重启重组方案 的背后， 是房地产行业融资环境得到改善 ，增强了市场主体信心和动力。

　　行业集中度或进一步提升

　　自2022年11月份“金融十六条”推出后 ，相关部门多次提及满足房企合理融资需求 ，有效防范化解优质头部房企风险。

　　“当前的政策及市场环境对涉房企业开展收并购而言 ，是不错 的时机。”肖云祥表示，上市房企股权融资开闸后，稳健型房企通过并购重组可获得优质 、低成本 的资产 ；对被收购方而言 ，也 是重新盘活项目的机会。

　　“随着并购重组 的推进，行业集中度会进一步提升 。优质企业可借机补充符合自己战略规划 的优质资产，加强深耕力度；出险企业可通过并购重组获得新发展机会，或者考虑轻资产转型 。”刘水表示。

　　那么，2023年会成为房地产行业并购重组大年吗？

　　肖云祥对记者表示 ，预计2023年后期市场竞争或逐渐加剧，特别是一些实力雄厚的房企 ，在融资方面将体现出更大的优势 ，行业洗牌的几率将大大增加 ，这有助于加快行业风险出清 的速度。

　　“在2022年末政策和资金加持下，2023年收并购必然会加速，通过收并购完成风险处置势在必行 。”刘水表示 ，当前行业面临 的风险资产类型多样 ，收并购只能从资产处置端进行化解，且需要收购方、出让方共同发力 ，但对于全行业来说 ，仍需从稳预期、稳信心做起 ，在市场平稳 的基础上逐步化解行业风险。

只靠坚果 的沃隆上市路难******

　　“每日坚果”品类开创者沃隆要上市了？1月8日 ，北京商报记者获悉，青岛沃隆食品股份有限公司(以下简称“沃隆”)近日已递交首次公开发行股票招股说明书(上会稿)，拟冲刺上交所IPO上市 ，预计募资7亿元 ，3.1亿元用于生产智能化改造及智能仓储物流中心建设项目 ，2.1亿元用于品牌形象及全渠道销售网络建设项目 ，1.8亿元用于补充流动资金。

　　官网信息显示，沃隆成立于2016年 ，是集生产加工、国际贸易与电子商务为一体 的企业 ，在国内首创每日坚果系列产品 ，主营产品包括每日坚果系列、坚果果干系列、烘焙系列 。2022年6月22日 ，沃隆食品曾预披露过招股书，保荐机构为中信证券 。

　　作为每日坚果品类的开创者 ，沃隆凭借先发红利 ，销售额曾一度突破10亿元。但在近年，沃隆却有些“成于坚果 ，困于坚果”。最新招股书显示，2019-2021年，沃隆主营业务收入占比分别为99.53%、98.78%、98.92% ，其中混合坚果类产品的收入占全部营收 的比例分别高达92.14%、85.73%、75.74% 。整体来看 ，坚果业务依然 是沃隆的主力，整体业务结构较为单一 。

　　在招股书中，沃隆表示 ，报告期内混合坚果类产品收入占比仍然较高，如果未来该类产品市场竞争加剧或消费者偏好发生改变，可能会对公司生产经营和业绩带来不利影响 。据前瞻产业研究院数据 ，中国混合坚果行业市场规模增速自2016年 的400%逐渐降至2021年的16% ，行业整体规模增速放缓，这对于仅凭坚果扛起营收的沃隆来说风险或将更高。

　　根据招股书，2019年、2020年 、2021年和2022年上半年 ，沃隆分别实现营收11.649亿元、8.894亿元、11.079亿元和4.36亿元 ，同期净利润分别为1.312亿元、8870.85万元、1.196亿元和2684.53万元。据沃隆预计 ，2022年度营收将在10亿-12亿元之间，较上年同期减少9.74%至增长8.31%；预计实现归属于母公司股东 的净利润为0.9亿-1.1亿元 ，较上年同期减少24.74%-8.02%。

　　同时 ，由于坚果产业门槛低 、可替代性强，入局者众多 ，不少休闲食品企业也大举加入坚果市场竞争，三只松鼠、良品铺子 、百草味等品牌也纷纷推出每日坚果品类 ，沃隆的市场份额被蚕食，市占率正逐渐下滑 。

　　数据显示 ，2019年 ，沃隆在混合坚果行业 的市场份额达到13%，位居行业第一；到2021年，沃隆市占率仅为7.2%，已下滑至第三位 。艾媒《2021年中国坚果零食品牌排行Top15》榜单中，沃隆排在百草味、三只松鼠 、良品铺子、洽洽之后 ，居于第五位。

　　在业内看来 ，沃隆的产品体系结构单一，仅依靠每日坚果，存在爆品后续乏力 的风险，沃隆需要逐步向多品类探索布局，搭建稳固 的产品护城河。目前来看，新品依然围绕坚果及相关品类 。

　　广科院旗下广科咨询首席策略师沈萌表示，许多消费者熟悉“每日坚果”却不了解沃隆 ，说明其品牌力还有待加强 ，无论是品类还是企业品牌 ，都需要凸显与其他竞品 的差异性 。沃隆的业务结构风险来自于 ，单一业务占比过大 的同时差异化竞争优势不明显，这可能导致因为竞争压力出现业绩大幅波动 。沃隆急需打造品牌差异化，提高竞争力 。

　　就上述问题及后续发展，北京商报记者向沃隆官网邮箱发邮件联系采访，截至发稿未收到回复。

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）