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房地产供需两端政策全面发力，最新定调释放更积极信号******

　　日前 ，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在媒体采访中对房地产等热点问题再次作出回应，表示将努力促进房地产与金融正常循环 。落实“金融十六条”措施 ，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，促进房地产业平稳健康发展，逐步推动房地产业向新发展模式过渡 。同时 ，在消费端，他强调以满足新市民需求为重点，开发更多适销对路 的金融产品，鼓励住房、汽车等大宗商品消费 。

　　有不少地产业内人士认为 ，此次发言进一步打开了房企融资正常化的空间 ，对未来房地产行业资金流动具有指向意义 。

　　2023年定调更加积极

　　近年来，郭树清对于房地产领域言论一直是政策的“风向标”。

　　2020~2021年 ，防范房地产领域 的金融泡沫风险成为郭树清发言中 的关键词。房地产调控政策以缩紧为主 ，企业层面“三条红线” 、集中供地等政策接连落地，行业“举债扩张”的增长逻辑被打破 ，房地产去金融化脚步加速。

　　2022年起 ，随着地产市场逐渐“降温”，政策开始逐渐向稳。2022年3月 ，郭树清表示，房地产 的泡沫化 、货币化问题发生了根本性的扭转 。不希望调整太剧烈，对经济影响太大 ，还 是要平稳转换。同年11月的金融街论坛上，郭树清指出 ，我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段 ，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。

　　相较于之前，不少业内人士认为，2023年开年 ，郭树清此次 “促进房地产与金融正常循环”“鼓励住房 、汽车等大宗商品消费”等论调更加积极，有效提振了市场信心 。

　　事实上 ，近几个月来 ，地产融资政策端力度空前。自2022年11月以来，“金融十六条” 、房地产“三支箭”等利好政策不断，信贷 、债券、股权融资全面解绑。

　　中央也多次喊话房地产 ，频吹暖风。2022年12月14日 ，国务院副总理刘鹤指出 ，“房地产是国民经济 的支柱产业”，并提及正在考虑新的举措，引导市场预期和信心回暖。12月的中央经济工作会议以较大篇幅谈及房地产相关问题 ，其中 ，不仅部署防范化解短期风险，还强调坚持“房住不炒”、推动房地产业向新发展模式平稳过渡等中长期目标 。2023年1月4日的央行工作会议将房地产纳入了“加大金融对国内需求和供给体系 的支持力度”这一工作内容中 ，再次强调要“落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展”。

　　资金开始涌入房地产领域 ，其中信贷领域规模力度最大 。据中指研究院不完全梳理，截至目前，已有超过60家银行向120多家房地产企业提供意向性授信 ，总额度已超过4.8万亿元 ，包括但不限于开发贷 、并购贷 、按揭贷 、城市更新改造贷等，受益房企名单已延伸至民营企业以及地方企业 。

　　房地产随之暂时“解渴”，克而瑞研究中心 的数据显示 ，2022年12月，100家典型房企 的融资总量为1018亿元 ，环比增加84.7%，同比增加33.4%。

　　不过，当下，房地产领域 的投资、销售 、融资都还未出现企稳信号。民生证券分析师牟一凌表示 ，由于地产在经济中的重要性 ，居民消费 的最终趋势 、政府用以支持新兴行业的资金来源都与地产的最终走势有关 ，未来政策还有一定打开空间。

　　鼓励地产 、汽车等大宗商品消费

　　对于支持经济发展 ，郭树清表示 ，金融政策要积极配合财政政策和社会政策 ，多渠道增加中低收入和受疫情影响较大群体 的收入 ，提高消费能力 。其中强调鼓励住房 、汽车等大宗商品消费。

　　1月5日，住建部部长倪虹表示今年将精准支持住房消费，包括对首套房 、二套房以及租房继续给予降首付比 、房贷利率和增加供给等政策支持。

　　近期以来 ，除了在融资端发力 ，需求端全方位促进居住消费良性循环的政策逻辑链逐渐清晰：一方面降低首套房贷利率，推动购房刚需入市 ，另一方面 ，消除二手房交易阻碍，激活换房需求释放 。

　　据第一财经记者梳理，近期需求端政策松绑主要体现在三个方面。

　　在贷款利率和首付比例方面，基准利率和首贷利率松绑 。1月1日，房贷利率重定价基准 的2022年12月20日LPR(贷款市场报价利率)为：1年期LPR为3.65% ，5年期以上LPR为4.3% ，较上年初分别下降15个和35个基点。

　　除基准利率外 ，1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制 。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持 、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，进一步延续阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的“9·29”新政。招联金融首席研究员董希淼表示 ，在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振 的情况下 ，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限 。未来一段时间 ，首套房贷利率下限可能在3.5%~4.1% 。

　　此外，不少城市首套房首付比例下调至两成 ，例如珠三角万亿城市东莞，1月6日起发布新政，全域购房统一首套首付两成 ，不分面积段 。

　　在限购政策方面 ，2022年12月起，南京 、东莞、佛山等多个万亿城市全域放松限购 。

　　在二手房创新政策方面，包括深圳、广州、南京在内 的32地陆续宣布推行二手房“带押过户”。

　　不过，政策连续刺激下，目前市场端的反应相对不明显 。根据中指研究院数据，开年第一周(1月1日~7日)整体成交面积环比下降45.4%。2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3% 。

　　企稳回暖不会太快

　　京东集团首席经济学家沈建光表示，考虑到本轮房地产市场调整出现三大结构性变化——“实物量”跌幅超过“价值量”、开发端跌幅超过销售端、拿地开工跌幅超过资金端，供需两端困难重重，市场企稳回升 的进程不会太快。预计到2023年下半年，房地产消费恢复才能有所加快。

　　德邦证券首席经济学家卢哲认为 ，房地产的修复链条应该是房贷利率相对下调，限购 、限售政策放松—销售回暖—房企资金面改善—拿地和新开工好转—房地产投资修复。上述修复链条目前仍在第一步，这一步的传导可能要到2023年一季度才能充分兑现。

　　与此同时 ，2023年需求侧政策或许还有更多发力空间。董希淼分析 ，从2022年金融数据看 ，住户贷款特别 是住户中长期贷款增长乏力 ，是拖累人民币贷款增长 的重要因素 ，反映出居民住房消费意愿和能力仍然不足 。因此，2023年应着重从需求侧发力，进一步提振居民住房消费意愿和能力 。

　　此外值得注意 的 是 ，在郭树清此次发言中，还有不少因素将利好地产企业未来发展 。

　　在发言中，郭树清强调稳健的货币政策精准有力，需要聚焦在扩大有效需求和深化供给侧改革上 。金融机构将进一步树立“一视同仁”理念，公平公正对待各类所有制企业 。货币政策加大向民营企业的倾斜力度，保持信贷总量有效增长 ，用好普惠小微贷款支持工具 ，推动降低综合融资成本。

　　业内人士普遍认为 ，民营房企能否企稳 是2023年房地产能否企稳 的关键。此次货币政策一视同仁 的论调，对部分深陷融资困境 的民营房企无疑释放积极信号。

错过语言关键期 英语就学不好了？******

　　羊城晚报记者 何宁　　

　　在孩子 的学前教育阶段 ，很多家长最关心 的 是孩子 的英语启蒙 。不少家长为了抓住孩子的语言敏感期，从刚出生不久就给孩子听英语磨耳朵 ；孩子稍大一点，就报各种英语早教班 、启蒙班等 。但 是不少小学生家长发现 ，学前 的英语学习似乎 是徒劳 的 ，孩子以前会的单词和句子 ，到了小学全忘光了。对于明年9月入读一年级的准小学生来说，英语学科该如何做好衔接呢 ？

　　英语学习要循序渐进打牢基础

　　“孩子语言 的学习确实有‘关键期’或‘窗口期’，但这个时间跨度很长，是3—9岁，幼儿英语启蒙可以抓，但家长们不要过度焦虑，如果没有掌握正确 的启蒙方法，很有可能孩子到了中高年级阶段会对英语产生厌倦心理。”广东实验中学省实荔湾学校第一小学部校长易敏多年来 的英语教学经验发现，兴趣是最好 的老师 ，在培养孩子英语学习 的过程中 ，家长要去功利主义 ，要保持定力 、坚持长期主义。

　　易敏说 ：“从幼儿园就开始学英语 的孩子其实承受了很大 的压力，这些压力往往来自于家长过高 的期望。我们都知道，一般英语 的课外班，特别 是有外教 的课外班价格都不菲 ，很多重视孩子英语的家庭从孩子很小 的时候就开始在英语启蒙上花费颇多 ，但是英语 的学习很重要 的一点 是循序渐进，打牢基础 ，如果只 是囫囵吞枣式学习 ，对单词 的掌握不牢靠 ，一旦到了小学中高年级词汇量增大时，学业压力增大，有些孩子会失去对英语学习 的自信、动力与兴趣。”

　　一年级开始学英语不会晚

　　谢女士 的女儿现在广州一所名校读初二 ，英语成绩在年级一直名列前茅，在小学之前没有系统地学过英语。谢女士认为 ，女儿刚上小学时，英语确实在班里 是落后 的，很多同学因为幼儿园学过英语 ，有的还在双语幼儿园就读 ，口语和听力都遥遥领先 。谢女士说 ：“现在回想起来 ，我觉得当时自己做得最正确 的事情就是摆正心态，我们那个年代初中才开始学英语 ，但一样有很多出类拔萃的 ，语言学习关键看时间的付出 ，女儿从一年级开始学 ，一点都不晚。”

　　谢女士从培养女儿 的学习习惯入手 ，每天督促女儿认真完成老师布置 的作业 。谢女士说 ：“小学一二年级 的英语作业其实不多 ，也很简单，但 是我要求女儿一定要把基础打扎实 ，课本上 的对话不但要读出来，还要默写出来 ，而且保证每个单词都不能写错。女儿很听话，课本被她背得滚瓜烂熟，每次考试英语都能拿满分，这不仅让她养成了细心 的习惯，还极大地激发了她学习英语的兴趣 。到了小学高年级，她可以自主阅读简单 的英语原版故事书，学习 的兴趣更加浓厚。”

　　温馨提醒:

　　亲子关系 、阅读兴趣比掌握单词数量重要得多

　　“从小学习外语 ，对幼儿来说更多 的意义是在于学习能力的提升 ，而非语言能力 的优势培养。在没有语境(沟通、交流的语言环境)的情况下 ，过早、过度、不得法地让孩子进行英语学习 ，反而会浪费有限 的时间，甚至扼杀兴趣。”资深英语教育专家、广东金融学院国际教育学院雅思学科带头人何凌提醒家长，幼儿英语启蒙可以抓，但不要过度焦虑，3—9岁都 是孩子语言学习 的敏感期 ，小学一年级开始学习完全来得及 。

　　何凌建议家长 ，为了激发孩子英语学习的兴趣，不妨利用精选过的原汁原味 的英语儿歌和童谣进行针对性的语音启蒙 ，让孩子从小接受语音信号 ，培养英语 的韵律感。

　　自身英语基础比较好 的家长不妨陪着孩子进行英语绘本亲子共读 ，“如果家长自身英语发音比较标准 ，可以带着孩子一起读 ；发音不 是太标准的话 ，可以借助音频。亲子共读既建立了良好 的亲子关系 ，又培养了孩子阅读 的兴趣，它比孩子掌握多少个单词远远重要得多 。”

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）