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中央农村工作会议系列解读⑬保障粮食稳定安全重在调动农民积极性******

　　作者 ：钟钰、李天祥 系中国农业科学院农业经济与发展研究所；南京农业大学金善宝农业现代化发展研究院

　　2022年中央农村工作会议强调，保障粮食和重要农产品稳定安全供给始终是建设农业强国 的头等大事。全方位夯实粮食安全根基有赖于要素投入保障、科技支撑和政策支持，但农民作为种粮微观决策主体 ，直接决定着这些因素对于粮食生产的作用效果。

　　从发展与安全的关系看 ，保证农民种粮经济上获得社会平均利润 ，是制定粮食政策的基调 ，需要在“节本”“降本”“增效”三个层面协同发力。

　　节本需要适度经营、机械替代、科学减施并行

　　“节本” 是指在不影响生产效果的前提下，提高规模经营水平，科学减少粮食生产要素投入数量。“节本”力求靶向精准。

　　一是推进多种形式规模经营 ，提升土地资源利用效率。总结推广“按户连片耕种”“一户一块田”等经验做法 ，通过完善承包关系，促进承包地集中连片 ；推广土地股份合作、联耕联种等规模经营模式 ，有条件的地方可实行“确权确股不确地”“确权确利不确地”，由村组集体统一经营或统一发包给新型经营主体。

　　二 是加强农机装备攻关 ，提升薄弱环节农机化水平。围绕粮农生产需要 ，按照节本降耗 的标准 ，加强国外先进农机研发和制造技术的引进消化 ，加快节水灌溉 、精准施药、定位施肥 、秸秆处理等技术装备的研制和推广。重点围绕双季稻机械化移栽、玉米籽粒机收等薄弱环节和丘陵山区、种业机械化短板 ，推广应用一批高适应性技术装备和全程机械化生产模式，实现农机农艺深度融合 。

　　三 是加强生产服务体系建设 ，推进生产要素集约化利用 。运用市场化、多元化的服务创新 ，逐步让科学 、精准、高效 的生产技术进村、入户、到田，以提高单产、改善品质、降低物耗。大力支持和引导农民合作社 、专业服务公司 、专业技术协会 、农民经纪人等为粮食生产经营提供低成本 、便利化、全方位的服务。因地制宜发展单环节、多环节 、全程生产托管，扩展农业分工经济 。

　　降本需要合作组织、补贴支持、公共投资兼推

　　“降本”是指通过市场策略、政策支持和公共投资等 ，降低粮食生产要素投入价格，减少粮农投入成本 。“降本”力求多元高效 。

　　一 是提升粮农的合作化和组织化程度 ，降低市场交易成本。充分发挥村集体经济组织和乡村精英 的带动作用 ，把处于弱势地位 的小农户按照平等、自愿 、互助的原则组织起来，引导发展生产、供销 、信用“三位一体”合作，助推构建互助共享 的生产经营关系网络 ，提升小农户参与市场议价、融入大市场 的能力。

　　二是优化粮食补贴政策与补贴方式，降低要素获取成本 。一方面，扩大农机具购置补贴的覆盖范围和支持力度。将水稻 、小麦 、玉米 、大豆等粮食作物生产所需机具全部列入补贴范围，应补尽补。另一方面 ，创新和完善农业保险和金融支持模式 。推进主粮作物完全成本保险和种植收入保险“扩面、增品、提标”，鼓励商业保险机构开发更多更好 的新产品 。扩大粮食产业链的信贷投放规模，开辟信贷绿色通道 ，拓宽新型农业经营主体信贷抵押质押物范围等。

　　三 是发挥公共投资对私人投入 的替代效应，降低生产投入成本。包括加大高标准农田建设投资力度 ，创造规模经营和机械化作业条件，并将晒场、烘干等配套设施纳入投资建设范围 ；集中建成一批高效节水灌溉工程 ；加大农业科研、粮食储备 、质量检测 、市场促销等公共投资 ，改善流通领域基础条件和运行效率；以政府购买服务、服务补贴、项目资助等方式 ，提高粮农社会化服务可及性 ，减少私人支出成本 。

　　增效需要延伸链条、优质优价 、循环利用共振

　　“增效”是指通过延伸产业链条、鼓励优质优价 、提高循环利用等，提升粮食生产附加值和经营收益。“增效”力求融合互促。

　　一 是延伸产业链和价值链 ，让粮农更多分享增值红利。加快国家粮食安全产业带建设 ，打造粮食产业集群 。按照有利于粮农分享增值收益的方向 ，重点培育各类粮油专业合作组织 ，探索和推动“龙头企业+专业协会+农户”“公司+粮油购销企业+农户”等不同形式 的利益联结机制，切实提升粮农参与产业化经营的积极性和增收能力 。

　　二 是推进优质粮食工程升级，加快现代化粮食产业体系建设。着眼全产业链各环节 ，促进粮食优产 、优购、优储 、优加、优销“五优联动”，通过实施绿色仓储提升、品种品质品牌提升 、质量追溯提升 、机械装备提升、应急保障能力提升、节粮减损健康消费提升等“六大行动”，全面推动粮食产业链转型升级，向价值链中高端跃升。

　　三是提高粮食产品循环利用程度 ，提升综合经济效益。加快推动种养结合循环农业发展，推进农业废弃物资源化利用，通过推广应用低碳低耗、循环高效的绿色生产和加工技术 ，提高粮食综合利用率与产品附加值 ，提升粮食产业经济效益和种粮农民收益所得。

去年北京现3个百亿楼盘 中海 、城建 、华润居权益销售额前三******

　　1月17日 ，国家统计局发布70城房价数据显示 ，2022年12月 ，北京新房价格环比微涨0.2% ，同比上涨5.8% 。北京房价呈现出众多城市中少有的韧性。

　　事实上 ，2022年，房地产市场需求和购买力不足 ，叠加疫情因素影响 ，市场 的供求和成交未出现明显转暖的迹象 。而北京楼市同样表现低迷，楼市复苏放缓。

　　不过，在此背景下 ，北京仍不乏“红盘”搅动局部“火热”行情，尤其 是高端住宅一枝独秀 ，将北京房价微幅拉升。据克而瑞北京统计，2022年，北京诞生3个百亿楼盘，为北京城建天坛府 、学府壹号院 、中建壹品·学府公馆 ，它们 的单价均超过8万元/平方米 ；从房企销售额来看 ，中海是唯一权益销售额突破300亿元的房企，而以合作开发见长的北京首开则蝉联全口径销售榜首位 。

　　2022年北京新房成交额同比下降近两成

　　2022年 ，在全国房地产市场下行 的趋势下 ，北京市场下行压力同样有增无减。据克而瑞北京发布 的数据显示 ，2022年北京新建商品住宅(含普通住宅、别墅 ，不包括共有产权房)新增供应51678套 ，同比下降12.2%；成交44434套 ，同比下降29.6% ；成交金额3415亿元 ，同比下降19.9%。从交易量上看，北京新房市场成交规模回落至疫情前水平 。

　　不过 ，值得关注 的 是 ，克而瑞北京发布 的数据显示，北京新建商品住宅成交均价59299元/平方米 ，同比上涨11.4% 。而在价格上涨 的背后 ，则 是成交结构上的变化 ，刚需、首改类产品成交比重全线收缩 ，改善类产品成交占比则全面上扬 。颇为明显的趋势 是 ，豪宅热度持续 ，2022年北京诞生3个“百亿”楼盘，北京城建天坛府、学府壹号院、中建壹品·学府公馆三个楼盘单价均为8万+/平方米，总价千万元起 。此外，备受市场关注 的高端项目还有中建玖合府 、端礼著、北京瑞府、北京悦府等 。由此，2022也被称为“北京改善豪宅” 的大年。

　　中原地产首席分析师张大伟认为 ，在国家统计局官方公布 的房价数据中 ，北京房价依然处于轻微上涨中 ，但需要注意的 是价格微弱上涨背后是2022-2023年 的北京房地产市场冷热不均。比如，2022年北京新建住宅成交套数同比2021年下降29%；二手房成交14.2万套，同比2021年下降26.3%。但单价11万+的豪宅成交量从2021年全年的942套，历史首次突破1000套 ，增加幅度高达87.2% 。

　　对于豪宅市场交易量大涨的原因 ，张大伟表示，相比于平淡 的普通刚需市场 ，以豪宅为代表的高端改善市场，正在走出—波上升行情 ，不仅仅北上广深，二线 、三四线城市也有豪宅热。这背后 的驱动力，除了豪宅产品自身稀缺属性外 ，还在于疫情唤醒了对居住品质 的迫切需求 ，更源自高端客户寻求资产避险及保值 的选择。

　　“在楼市中 ，相较于刚需产品 ，豪宅更具抗跌性。这不仅 是因为豪宅的稀缺和不可再生性 ，也因为其可持续升值性。当下楼市正在高度分化 ，90%以上的普通房子 ，基本上已经回归居住属性，投资价值不高。只有位于城市中心、商业中心的优质房产 ，仍然保留着资产属性 ，这也 是豪宅热销 的原因。”张大伟如 是说。

　　中海、城建 、华润权益销售额超200亿元

　　在市场整体销售下行的背景之下 ，房企的销售情况又是如何？据克而瑞北京统计 ，2022年北京TOP30房企权益销售额共计2757.09亿元 ，3家房企突破200亿元，分别为中海 、城建、华润。其中 ，中海 是唯一权益销售额突破300亿元 的房企。此外 ，还有4家房企权益销售额破百亿 ，分别为首开、绿城、保利、中建壹品。对比来看 ，2021年北京TOP30房企权益销售额共计3338.77亿元，共有5家房企销售额突破200亿元。

　　根据克而瑞北京发布的2022年北京房企权益金额榜，中海地产以395.41亿元的权益金额，位列第一，较2021年提升了37.6亿元 ，在行业的下行周期中逆市实现了业绩 的增长。其中 ，中海京叁号院 、中海滙德里、中海寰宇天下天赋 、中海甲叁號院、中海滙智里项目贡献了主要货值。

　　与此同时 ，北京城建以283.74亿元 的权益金额位列第二。2022年，城建在北京推出 的楼盘包括刚需 、豪宅，其中北京城建天坛府由于地理位置稀缺，在高端豪宅市场销售表现优异 ，2022年实现网签销售额120.21亿元，位列销冠。此外，华润置地则以215.47亿元的权益金额位列第三 ，其中，2022年华润置地在北京三环内接连推出北京瑞府、北京悦府两个项目。

　　而从北京房企全口径金额排行榜来看 ，据克而瑞北京统计，2022年 ，共有6家房企全口径销售额突破200亿元。相比之下 ，2021年共计15家房企全口径销售额突破200亿元 。

　　值得注意的是 ，以合作开发见长的北京首开 ，近年来与诸多知名房企进行合作 。2022年，其以475.37亿元的成绩 ，蝉联2022年北京房企全口径金额榜首位 。

　　业内：楼市整体平稳 ，强力宽松政策或难出台

　　众所周知，2022年，全国房地产政策逐渐宽松 ，但 是北京作为一线城市的代表，在政策层面并没有实质性松动，仅针对特定人群有所放松 。比如，2022年8月4日 ，北京针对城区老人买房支持政策出台，对购买部分新房项目采取贷款结清算首套 的优惠政策 ，三个新房项目定向放松“认房又认贷” ；2022年8月末 ，针对通州部分企业放松“双限” ；2022年11月 ，针对通州区台湖 、马驹桥地区放开“双限” ，也就 是住房交易执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。

　　政策上一直未出现明显 的放松 ，也 是导致北京2022年楼市没有复苏的原因之一，进而影响了房企的拿地信心 。从目前供应端北京土地市场的竞争格局看，中海、华润等头部企业，已经形成明显的竞争优势。2022年房企拿地情况，也将直接影响2023年 的市场走势 。

　　据克而瑞北京统计 ，2022年9月北京第三批次土拍中，中海斥资约147亿元拿下大热门海淀永丰两宗地块和丰台大红门一宗地块。2022年11月底第四批次土拍中 ，中海拿下石景山老古城地块。2022年 ，中海在北京一共拿下8宗地块 ，在拿地数量和拿地金额上均位列第一 。华润置地在北京土拍市场上独立夺取丰台区纪家庙 、亚林西 、石景山区新首钢东南区3宗地块，并联合葛洲坝竞得昌平区平西府地块。此外 ，华润、兴创、中铁联合体还摘得大兴西红门6013地块 。由于前期充足的土地储备，也为今年 的市场奠定了基础 。

　　对于2023年，克而瑞北京分析人士认为 ，“稳增长”将重回首位 。不过，从目前来看 ，随着北京楼市整体平稳，强力宽松政策难以出台 。在行业调整周期下，企业更应该回归产品，加强产品力打造 、持续关注产品升级迭代 ，在日趋加剧 的行业竞争中强化发展优势 。

　　不过，58安居客研究院院长张波预计 ，2023年改善需求入市数量较多，尤其看好以北京为代表 的一二线热点城市的复苏节奏。因为目前一二线热点城市的政策工具箱还有较多工具未被使用 ，诸如针对改善需求在首付及利率等方面仍有较大调整空间 。

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）