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套路多多 ，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心 。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一 。让人民群众放心购房，住上更好 的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房 ，常常处于弱势地位。比如 ，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等 。这种时候 ，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京 的网友向“人民投诉”平台反映 ，南京某楼盘在销售时 ，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点 ，以高于周边楼盘3000元左右每平方米 的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传 的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏 ，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失 。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册 、微信公众号等 ，对楼盘及样板房进行宣介 。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告 、宣传资料不构成要约，不属于交付标准 ，不具有约束力，双方应以正式合同为依据” 的条款 。那么，这些宣传和介绍 是否有法律上 的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容 。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同 ，开发商也应履行相关义务，如未按约履行 ，则构成违约 。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导 ？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益 ？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据 是以合同约定为准 ，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是 ，如果销售广告和宣传资料 是开发商在商品房开发规划范围内 的房屋 ，以及相关设施所做 的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格 的确定都有重大影响，那么它就构成了要约 。”谢龙说 ，这种情况即使是没有写到合同里面 ，它也 是合同的重要内容 。如果开发商违反了这些说明和承诺 ，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请 是希望他人向自己发出要约 的表示。拍卖公告 、商业广告和宣传等为要约邀请 。商业广告和宣传 的内容符合要约条件 的，构成要约。

　　举例来说 ，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明 的房屋实际可使用面积 是约86平方米 ，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买 ，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据 ，譬如楼书 、户型图 、小区平面图等宣传资料 ，或 是通话录音 、现场录音录像 、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了 ，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议 ，加重了业主 的责任，规避了开发商 的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时 ，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出 ，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说 ，补充条款要高于合同条款 ，所以消费者一定要对补充协议 的具体条款充分理解 。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理 的条款。同时，从法律上来说 ，一些对消费者特别不公平的条款也 是无效的 。当然 ，具体要根据条款内容来判断 。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在 的陷阱，如涉及到交房时间 ，建议购房人在签补充协议时要明确 、细化这些条款 ，对不可抗力 的具体情形和影响程度有一个明确 的约定。

　　不得不选 的捆绑装修 ，真的合理吗 ？

　　在一些地区新房限价的背景下 ，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样 的方式 ，变相进行组合销售。

　　去年九月 ，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米 的新房 。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款 ，还要准备好买“升级装修包” 的钱，否则房子就无法购买 。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷 ，强制买卖装修升级包是违规行为吗 ？

　　谢龙对此解释 ，从法律规定看 ，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明 的费用 。开发商利用自己 的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿 ，侵害了消费者自主选择权 。根据消费者权益保护法 ，消费者有权拒绝经营者 的强制交易行为 。

　　虽然拥有拒绝的权利 ，但是实践中 ，面对不接受就不购房 的情况 ，消费者仍有购房意愿怎么办 ？

　　“这种情况下 ，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能 ，说明这个收费是不合理的 ，那么消费者就可以去举报 。”谢龙表示 。

　　姜超峰认为 ，装修升级包从法律上来说没有问题 ，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体 的民事法律关系 ，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效 的 。

　　对于不买装修升级包就无法购房 的情况，姜超峰建议 ，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定 的标准，开发商应承担何种法律责任 。

　　精装修货不对板，如何解决 ？

　　2020年9月 ，河北保定 的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后 ，发现不仅精装修房与样板房相差甚远 ，还存在窗户关不严 、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的 。

　　精装修房屋货不对板 、缩水、漏水 、减配……业主可以主张哪些权益 ？面对开发商“样板间仅供参考 ，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为 ，房屋质量问题分两种，一种 是严重的质量问题 ，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝 ，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题 ，在保修期内开发商有责任 、有义务承担维修责任 。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称 ，因为这种格式条款 是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平 的原则来确定双方 的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释 ，也就是要做出有利于消费者的解释 。

　　姜超峰说 ，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响 ，它可以构成合同要约 。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送 ，则也要符合赠送的要求 ，比如品牌、材质等 ，否则开发商同样可能构成违约 。

青岛外贸中小微企业 是如何破局 的******

　　四季度是传统 的外贸旺季 ，但2022年外贸却出现了“旺季不旺” 的情况 。此外 ，在外需不振、地缘冲突加剧 、新冠疫情反复等因素 的影响下，我国单月进出口同比增速已连续4个月下滑，中小微外贸企业面临着较大的生产经营压力 。如何在困境中探索新出路，在危机中觅得新机遇，成为外贸企业亟待破解的共同课题 。记者探访青岛多家中小微外贸企业发现，不同类型的外贸企业正在寻求适合自身特点 的脱困良方。

　　近几个月来，受外需走弱、地缘政治、新冠疫情反复等因素影响，我国月度进出口增速有所放缓 。2022年四季度以来 ，外贸进出口进一步承压，原本的外贸旺季似乎也没有“旺起来”，数量庞大 的中小微外贸企业面临着诸多生产经营难题。面对不利局势，中小微外贸企业如何应对困境 ？近日，经济日报记者走进青岛部分外贸企业，深入探访不同类型企业的脱困之路。

　　智造升级积极应变

　　在山东胶州胶北街道的青岛前丰国际帽艺股份有限公司 ，刚建成 的智能车间内，数百台自动化生产设备正全速运转 ，工人却寥寥无几 ，智能化个性化定制生产取代了传统制帽的手工缝制 、裁剪等工序。不远处，还有一处5层车间和一处研发中心正在紧张施工中 。公司总经理王爱美告诉记者，“得益于智能制造，2022年公司业绩逆势上扬，前10个月出口额已经突破3000万美元” 。

　　与许多制帽公司一样 ，前丰也曾 是一家是劳动密集型企业 。“车间里坐着上百位工人 ，每人守着一台缝纫机 ，同一个款式的帽子可以做上一年甚至几年。”王爱美回忆起几年前 的生产场景说道 。2020年，受疫情影响，国际市场需求锐减，公司年出口额降幅超过50% ，加上许多“单款多量” 的订单向东南亚等地区转移 ，公司产品竞争优势锐减 。

　　转移还是转型？困境之下，王爱美观察到，全球市场需求趋于个性化，每个月都有大量新款订单，每一款 的需求量甚至不足一百个，对交期 的要求也越来越高 。“面对全新的市场变化 ，数字化和自动化转型 是唯一出路 。”王爱美下决心改变生产模式，发力柔性生产 。

　　转型之路刚迈出第一步 ，前丰就遇到了生产设备研发难题 。“帽片布料太软且容易粘连，找不到合适的生产设备 。要实现柔性生产 ，更 是难上加难 。”王爱美一连数月在外奔波，寻找愿意承接项目 的研发机构 。8个月后，等来了一代设备的交付，然而令人失望的 是，机器无法正常使用 。王爱美没有放弃，一边四处寻求技术支持 ，一边同公司工程师一起 ，在一代机 的基础上继续改进，采取模块化生产思路 ，逐步攻破视觉识别 、机器人系统 、智能传感等一个个难点。

　　“数字化转型后 ，我们实现了帽子生产线60%自动化，生产效率提高了58%。到2023年底，争取实现全流程自动化 。”王爱美对智造升级底气十足，“流程再造和管理系统升级后，能快速识别不同订单 的设计需求，自动生成生产任务。不仅实现产能翻番 ，款式更 是千变万化 。现在每月能完成800个订单，最快一周即可交货 ，这在过去根本不敢想。”

　　大规模个性化定制和全过程数字化精益管理让世界各地的订单蜂拥而至 。“目前公司产品出口至50多个国家和地区，2021年外贸出口额增长40% ，2022年预计再增长55% 。国际市场瞬息万变 ，唯有练好内功增添底气，才能从容应对各种变化。”王爱美说 。

　　胶州市李哥庄镇 是远近闻名的制帽之乡 ，这里汇聚着400多家制帽和配套企业，且大多数是小微企业，他们也面临着和前丰相似的市场困境 。不少制帽企业想通过智能化升级寻找出路 ，然而设备更新换代费用高昂，很多小微企业望而却步 。怎么破解这个难题 ？

　　共享工场概念应运而生。在位于李哥庄镇 的上合工业互联智能共享工场 ，总经理庞智告诉记者 ，许多小微企业想更新自动化设备 ，但无奈企业规模小、资金有限，“我们转变思路，采取共享工场形式 ，将130余台用于制造帽檐、帽带和魔术扣 的设备放在同一场地，仅向合作企业收取加工费用，为中小企业破解了智造转型困局”。

　　庞智介绍，制帽企业可将帽檐、帽带等生产环节通过手机APP等方式线上下单 ，共享工场系统接单后，将订单同步到生产设备进行生产。“利用共享设备代替传统人工，生产成本可降低40% ，加工质量和稳定性也有保障。目前已有230多家企业加入这种生产模式。”

　　青岛众弘鑫制帽有限公司就是共享工场 的受益者之一 。总经理高飞告诉记者，公司平均每个月生产近20万顶帽子 ，有了共享工场，企业节约了人工成本，生产效率提升了三分之一。

　　“我们希望借助‘共享’优势，将小微企业从生产压力中解放出来。让小微企业在传统制造行业的转型升级中提升自身竞争力 ，以应对市场 的不确定性。”胶州市制帽行业商会党委副书记郑建表示。

　　新政策激活新模式

　　4名主播 ，直播21天，卖出4000余单红酒，共计770万元销售额……这 是青岛绿辰进口商品展示推广有限公司2022年“双11” 的战绩。“在保税仓里直播卖红酒 ，对我们来说 是一次销售模式的创新突破 。虽然销量不大，但也弥补了线下渠道的下滑。”公司副总经理杨东升告诉记者。

　　绿辰公司 是青岛西海岸综合保税区的一家中小型保税仓储企业 。近几年 ，受疫情反复、国际环境动荡等因素的影响，绿辰 的发展一度陷入困境。“从2020年开始 ，葡萄酒进口量连续两年下滑15%左右 ，加上国际海运价格高涨 、聚餐饮酒需求减弱等原因 ，线下销售非常艰难 ，葡萄酒板块利润年均下降将近30%。”杨东升回忆 。

　　绿辰遇到 的困难 ，在青岛西海岸综合保税区并非个例 。黄岛海关在走访企业时发现，不少企业进货量大幅减少 ，保税仓出现闲置情况 。于 是便向企业积极推广海关特殊监管区域“仓储货物按状态分类监管”创新制度 ，帮助企业渡过难关 。

　　“有了新政策，保税货物经过线上通关手续后 ，可以继续存放在保税仓内，这为我们在保税仓里直播卖货奠定了基础 。”杨东升给记者细数了新政策带来的3点好处：一 是保税产品保真 ，消费者敢买 ；二 是保税仓直接发货 ，节省了装卸 、物流 、仓储成本 ；三 是至少省去两层代理商，商品价格便宜。

　　2022年1月份，绿辰成功试单一般贸易商品保税仓电商“一件直发”业务 ，在全国率先开展一般贸易商品保税仓电商B2C新模式 。在积累了一定的线上销售经验后 ，9月份 ，绿辰正式步入电商直播领域，让国内消费者通过直播平台就能买到保税仓源头保真 的高质量产品。

　　自2022年初成功试单后，绿辰仅葡萄酒板块全年线上销售额就已突破2000万元 ，再加上线下渠道，整体销售额已恢复到2019年最好水平 。谈及2023年 的发展 ，杨东升信心十足 ，“我们将继续利用政策优势，发力线上电商 ，力争葡萄酒板块线上销售额突破5000万元，同时试水日化产品保税仓电商业务 ，实现公司经营全面好转” 。

　　不只 是绿辰，越来越多外贸企业在新政策助力下打造出了新 的运营模式。

　　青岛菲尔斯特国际贸易有限公司是一家主要从事跨境电商出口海外仓业务 的小微企业 ，为国外的轮胎企业供应设备部件、材料和五金配件等 。近年来 ，发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升 ，菲尔斯特面临着供需变化 、物流运输等多重难题 。不少上游企业的生产节奏被打乱 ，产成品交付周期延长，供应很不稳定，直接影响了身处销售环节 的菲尔斯特。此外 ，生产企业所需 的钢材等原材料价格上涨 ，也让菲尔斯特 的采购成本相应增加 。

　　国外市场疲软 、海运费用高昂、客户采购计划延后等是影响出口业务 的重要因素 。“2021年以来，海运费大幅上涨 ，加上外汇汇率波动幅度较大，造成销售价格频繁波动 ，现金流十分紧张 。”青岛菲尔斯特国际贸易有限公司财务负责人江羽介绍。

　　税务部门新出台的出口退税政策可谓一场“及时雨” ，缓解了企业 的资金困难。“青岛前湾保税港区税务局推出的海外仓出口退税政策，助推我们开创了新的运营模式。”青岛菲尔斯特国际贸易有限公司总经理张智谋告诉记者，过去，出口货物报关离境后才能申请办理退税 ，现在企业收齐增值税发票、报关单等单证后 ，不用等货物离境就可以发起出口退税 的预申请 。

　　“以往，我们随时下单 、零星发货 的运营模式有利于早日拿到出口退税。有了新的出口退税政策后，我们便把运营模式调整为集中交货 、集中装箱海运 ，装箱容积率提高20% ，大幅降低了物流成本 。此外 ，退税时间也由之前的60天提速到15天左右 。”张智谋说。

　　张智谋告诉记者，2022年以来 ，公司已成功申请退税980余万元 ，企业资金进一步盘活，为公司开拓海外市场增添了信心和底气 ，“我们的出口业务逐渐回温 ，预计2022年销售收入将突破1500万美元 ，同比增长114%” 。

　　供应链优化解难题

　　走进位于青岛莱西市姜山镇 的千里行集团有限公司 的生产车间 ，一双双商务皮鞋、冷粘鞋 、硫化鞋正从流水线上下线。公司总经理张杰告诉记者，千里行集团是一家以鞋类制作与出口为主 的外贸企业 。近年来，受多重因素影响 ，在相当长的一段时间内 ，公司生产经营面临很大困难。

　　困局之下 ，千里行开始了优化供应链 的探索之路。张杰介绍 ，“过去 ，我们 的原材料供应链主要来自国外 。之前出于防疫需要，原材料进口后往往需要在港口 、库房存放一段时间，生产进度和产品交付受到很大影响” 。

　　“面对原料供应瓶颈 ，我们加紧进行国产化替代 ，反毛皮、PU合成革等原本需要进口 的原材料全部转为国内供应，稳步推进供应链国产化步伐 。”张杰告诉记者 ，供应链国产化优势明显 ，货款结算周期相对较长，资金压力减轻许多。货物运输周期短则3至5天 ，最长也不超过两周，而在国外发货海运需要1到3个月 。国产化替代后 ，材料 的品质管控和生产计划管控也更加精准 。更重要的 是，供应链掌握在自己手中 ，不可控因素减少，风险随之降低。

　　优化供应链成为越来越多外贸企业应对经营难题时 的选择 。位于青岛市市南区 的青岛开创食品有限责任公司就 是其中之一 。

　　“做农产品深加工对流动资金的需求量很大 ，当然这也与我们的供应链战略选择有关 。”公司董事长商会明告诉记者 ，“在食品行业，要想成为全球供应链的核心企业，产品序列必须要全。我们提出了‘做强单品，做全序列’的战略 。但 是做全序列并不简单，每个产品都要不断试错 。一个新品种从开发到让客户接受 ，大约需要3年时间 。”在不断研发 、不断试错、不断成熟的过程中 ，开创食品逐渐形成了20多种水果和蔬菜序列 的产品供应链 。

　　“做全序列 的战略选择，避免了短期市场变化带来 的订单波动 ，但因序列较多 ，需要收购的原材料也很多，资金周转成为最大难题 。”商会明坦言，“在过去，开创食品这类企业按地方政策只能被认定为批发零售企业，不能被认定为制造企业 ，银行授信额度也受影响。”青岛市有关部门了解到这个情况后 ，通过多方调研 ，参照制造业标准对开创食品进行支持，银行授信额度也由此增加 ，解决了公司资金紧缺难题 。

　　“未来，我们还要向产业链纵深发展，拉长产业链条 ，助益企业提升抗风险能力。”商会明说。

　　创新赢得新机遇

　　在位于青岛市李沧区的中特科技工业（青岛）有限公司，技术人员正在车间里对一排排自动化设备进行调试。“我们的设备远销韩国 、日本、土耳其 、越南等国家，最多时年出口额达3500万元 。”公司总经理李学强说 ，“这几年 ，由于出国服务不方便 ，市场变化较大，出口大幅下降 ，2021年公司出口额只有不到100万元”。

　　面对不利的市场环境 ，中特科技探索出一条换道创新的“自救”之路 。

　　“之前公司主要做家电电机的自动化生产线 ，现在我们开辟了新领域 ，尝试新能源汽车 的刹车电机、水泵电机 、风扇电机等产品的自动化生产线 。”李学强告诉记者，新能源汽车生产对设备的标准 、精度 、设计可靠性要求更高 ，这对中特科技来说意味着诸多新挑战 。

　　“很多创新没有经验可供借鉴 ，必须一点一点摸索前行。”李学强举例说，“新能源汽车刹车能量转换电机自动化生产线 的研发，就是对公司创新能力 的一次考验。研发工作对我们的设计能力、工艺水平都提出了极高要求 ，需要多类人才合作才能完成” 。

　　该公司研发中心 的申保玲告诉记者，为了使研发顺利进行 ，公司引进了电机工艺、设备制造、智能控制等多方面 的顶尖人才 ，并与青岛科技大学进行产学研合作，最终使得该项研发得以成功 。

　　换道创新 ，让身处困境 的中特科技赢得了新市场。“2022年，我们 的出口额预计恢复到1000万元，其中新能源汽车电机生产线 的占比提高到30%以上。我们还将建设新厂区 ，在保持原有生产优势 的同时 ，把新能源汽车电机这一新领域做优做强做大 。”李学强说 。

　　不同于中特科技“做加法”的创新策略 ，青岛万青家居用品有限公司选择在“做减法” 的基础上实现产品创新 。

　　在位于青岛市崂山区 的万青家居展厅，各种床上用品 、软纤维制品等产品琳琅满目 。“我们 的床上用品主要面向日本市场 ，受疫情影响，2020年出口订单下降超20% 。同时 ，海运等各种费用的上涨也让企业经营一度十分艰难 。”青岛万青家居用品有限公司总经理杜友平说。

　　如何走出经营困境？万青家居下定决心“断舍离” ：聚焦优势产品，加大创新力度，打造企业 的核心竞争力。

　　“我们最多时有100多个品类 的产品 ，导致资源分散、内耗大 、资金回笼慢、生产效率低下 、管理风险较高 。”杜友平告诉记者，疫情带来的市场危机倒逼他们做出了聚焦创新 的决策，砍掉一半非优势品类，聚集资金和资源，组建了研发团队，用创新赢得新机遇。

　　“我们的创新方向是开发新产品、新材料、新品类。譬如 ，我们开发的一款秋冬季新面料产品 ，刚一上市就受到市场青睐 。”公司研发部经理张庆锋说，“从上市起 ，产品订单不断追加，从6万件一直追加到10万件。最近 ，这款产品还在日本第三方市场调查中获得消费者满意度评价第一名 。”万青家居也由此尝到了创新的甜头，现在每年开发近30款新产品。

　　创新让许多像万青家居一样的外贸企业走出困境，跨入新 的发展轨道 。2021年，万青家居 的出口额同比增长20% ，2022年预计增长10%至15%。“未来 ，我们还将继续在创新上下足功夫 ，加大新产品开发力度，让企业在强大创新力 的加持下 ，走得更稳更远。”（本报记者 王新伟 吴秉泽）

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）