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化解房企风险，住建部长说 ：要“慢撒气”******

　　文/庞无忌

　　胎迅速漏气 ，会有爆胎危险 。但如果“慢撒气”，则可以争取更多时间 ，缓释风险 。

　　这就是今年化解房地产企业风险的“关键词”。

　　住房和城乡建设部部长倪虹近日接受媒体专访时表示，今年要以“慢撒气” 的方式 ，稳妥化解房企资金链断裂风险 。

　　什么 是“慢撒气” ？如何做到“慢撒气”？

　　“慢撒气” ，软着陆

　　对于2023年的房地产工作 ，倪虹近日表示 ，概括起来 是三句话：

　　第一句 ，增信心。让房企有信心，让购房者有信心，让新市民 、青年人有信心 。

　　第二句，防风险 。这是底线 ，防范和化解好风险 ，房地产市场才能平稳健康发展 ，经济才能行稳致远。

　　第三句 ，促转型。提升住房品质 、让老百姓住上更好 的房子，是房地产市场高质量发展 的必然要求。

　　其中，针对化解房企风险 ，倪虹指出 ，以“慢撒气” 的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险。重点 是增加房企开发贷 、并购贷和购房人 的按揭贷 ，满足合理融资需求 。

　　什么是“慢撒气”？

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析 ，“慢撒气”实际上指的 是在不发生重大系统性风险 的前提下 ，让存量风险有序释放 ，“去腐生肌”。这个过程中可能会有阵痛，但这是由旧模式向新模式过渡必须要承担 的成本。

　　这个概念并非首次提出 。2018年，银保监会主席郭树清曾提及房地产泡沫需徐缓调理 、“慢撒气” ；全国政协经济委员会主任尚福林也表示 ，探索“慢撒气”方式化解房地产泡沫 。

　　如何“慢撒气” ？

　　金融主管部门已拿出具体方案。中国央行、银保监会日前联合召开 的主要银行信贷工作座谈会明确，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划 。其中提到 ，聚焦专注主业 、合规经营 、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动 。

　　李宇嘉指出 ，会议释放 的信号很清晰，就是要对优质的 、稳健经营 的房企积极纾困。会议提及的四项行动，其实也是监管部门总结出资金可以投入 ，并能安全退出的四种类型，这也将 是修复房企资产负债表的四种渠道 。未来，机构进场推动收并购、资产重组，或者扶持优质房企 ，也是从这四个渠道进行。

　　这四项行动包含哪些内容 ？

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，资产激活意味着要把房地产企业的各类资产盘活，包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金 的加快回笼、资产证券化 的加快推进 、REITs等产品 的加入等。负债接续包括负债展期、债转股、出售资产以清偿债务等工作 。权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者 。预期提升则主要通过减少企业违约 、调整销售目标等方式，修复投资者对于房企预期，促进“金融-房企-销售市场”等渠道 的顺畅。

　　“等靠要”行不通

　　值得注意的 是，加大支持力度并不等于房企可以“等靠要”。在房企力所能及的范围内 ，必须先想方设法自救。这也逐渐成为行业共识 。

　　碧桂园集团董事会主席杨国强此前表示，相信刚需和改善性住房需求仍然还在 ，但是“馅饼”不会从天上掉下来 ，努力才能冲出困境 ，“不能等、不能靠、不能要”。

　　对出险房企来说同样如此 。李宇嘉说 ，今年相关政策倾向也督促出险企业放弃幻想，断臂求生 ，以适宜的价格，尽快出让股权和项目 。房企需要放弃过去“高举高打”、寻求短期暴利的经营模式 ，要顺应国家对于房地产新模式 的方向，积极参与保障性租赁住房 、城乡融合 、区域开发等建设 ，谋求未来可持续的 、细水长流 的收益。

　　在新 的发展模式下，58安居客房产研究院分院院长张波认为，优质的头部房企、“三道红线”绿档房企 、提前部署拿地未来有货可卖的房企以及聚焦主航道、稳扎稳打不激进的房企将迎来更大的发展机会 。其中典型包括如万科、绿城 、龙湖等优质的民营成分房企，以及保利发展 、中海地产 、华润置地、招商蛇口等为代表 的国央企 。而前期发展脚步迈得太大，或是产业布局过于多元化 的企业 ，容易出现资金问题 ，最终或难在经济产业升级转型的大潮中深耕下去 。

　　输血还得“造血”

　　房地产业链条环环相扣 ，要真正化解房企风险最终还需要依靠整体市场 的预期回暖和销售恢复 ，企业才能恢复“造血”功能。这就需要保交楼、增信心。

　　李宇嘉指出，今年，保交楼可以说是没有任何商量余地 的任务，一定要夯实房企的主体责任、地方支付 的属地责任。

　　大力支持刚性和改善性住房需求方面，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出 ，当前，三四线和部分二线城市普遍已将首套首付比例下调至20%、二套房30%，整体继续下调空间较小。不过，降低房贷利率存在下调空间 。

　　1月5日，央行 、银保监会发文通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调节机制，符合条件的城市首套房贷利率将继续下调。而核心一二线城市首套首付比例较高 ，未来具备一定下降预期 。

　　陈文静认为 ，对于购买二套住房 的家庭来说 ，以旧换新、以小换大 、生育多子女家庭均是支持对象 ，预计对改善性住房需求 的支持力度将加大 。在多孩家庭支持方面，2022年部分城市在增加购房套数 、降低首付比例 、提升公积金贷款额度 、给予购房补贴等方面已出台政策 ，后续有望在更多城市进行推广 。

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　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）