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地方国资囊中羞涩 ，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来 ，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息，受到业内广泛关注 。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目 的共有产权住房 ，首付款大约150万 ，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款 ，因此不能交房，如果要退房需要缴纳20% 的违约金 ，国资方面则称“没钱” 。

　　城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题 ，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称 ，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签 ，但因市政投资公司还未支付首付款 ，导致2022年底交房时没能拿到钥匙 。

　　该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房 、及地方城投资金问题 的讨论 。那么 ，背后真相到底是怎样 的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经 ，网传内容确有此事 ，主要是地方国资资金支付的问题，退房违约金也 是购房合同中约定的 。“有项目涉及到 的房源量较少 ，也有拖欠金额比较多 的 ，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传 的这家有付款问题，其他三家都没事 。”

　　值得注意 的是，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上 的不太一样 。

　　一般而言 ，共有产权住房， 是指政府提供政策支持 ，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等 ，面向符合条件 的居民供应 ，实行政府与购房人按份共有产权 的住房 。在拍地阶段 ，便会对相应地块的性质、售价 、出让条件等作出规定 。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房 的支持政策 ， 是该区独立出台 、独立于青岛市人才住房政策 的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间。

　　早在2020年3月 ，青岛市城阳区出台聚集人才 的六条举措 ，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初 的设想，该政策将持续至2023年。

　　具体而言 ，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类 ，属于一至四层次的人才 ，购房者与区属国企的产权比例为7：3 ，共有期限为8年 ；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房 的 ，购房者与区属国企 的产权比例为7:3 ，共有期限为5年。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款 的70% 、享有70%的产权 ，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款的30%、享有30% 的产权，由其自有资金或其他资金解决 ，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物 。

　　据当地官媒当时发文 ，比如一套房子100万元 ：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小 。

　　共有产权到期后 ，一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请 ，经区属国企同意、相关部门批准后 ，无偿赠送30%产权；五至七层次 的人才，满5年后 ，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则 。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资 ；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作 。不过，在2021年官方发布的名单中 ，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策的发布，曾在当地楼市激起很大波澜 。

　　据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑 ，成交为近5年最低 ，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套 。2020年实行共有产权以后 ，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市 的“强心剂” ，外部因素引发需求提前释放 。

　　青岛网上房产数据也显示 ，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米 ，仅次于西海岸 ，且新房成交量占比全市总成交量 的16% 。

　　部分地产项目 ，也在该政策刺激下价格上扬 ，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米 。当地还一度放宽人才购房的门槛 ，共有产权房购买人数再度增加 ，构成2021年该区楼市成交 的主力 。

　　不过从2021年下半年开始 ，城阳区人才共有产权政策出现收紧 ，取消五至七层次人才购置二套房政策 ，购置首套房政策不变。此外，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团 的资金压力有所增大 ，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况 。

　　后来 ，本应在2023年结束的政策，提前按下暂停键 。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名 的问题 ，城阳区财政局回复称 ，因即将出台新的人才住房政策 ，为确保与新政策顺畅衔接 ，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策 。

　　同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行) ，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业 、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额 的购房券 。

　　在整个青岛市层面 ，则存在有产权型人才住房政策 ，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定；以限定价格购买 的面积 ，按照不同层次人才应享受 的人才住房建筑面积标准核定 ，超出部分按照同区域商品住房价格购买 。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，共有产权住房各地都有相应 的管理办法 ，对建设、交付等各个环节都有硬性要求 。青岛 的案例更类似以共有产权 的模式吸引人才 、助力去库存，不过城投资金普遍紧张 ，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发的一系列交付问题。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为 ，过去经济形势好 、政府财政状况好 ，此类问题较难放大。但问题是 ，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任 ，就会暴露出问题 。从这个角度看，上述情况不会 是个案，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市 的问题 ，克而瑞则表示 ，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点 ，一 是人口实现跨越式增长 的概率不大，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户 、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧 ，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳 的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

　　此外，青岛 、济南等地房价收入比均处于阶段性高位 ，2021年济南 、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示 ，2023年1月 ，青岛新建商品房共计成交4460套 ，环比下降53.36% ，同比下降47.32% ，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折”。

非遗迎春添年味儿******

　　【新春走基层】

　　光明日报记者 王笑妃

　　春节前夕 ，北京市杨梅竹斜街的一处非遗传习馆中，修女士正在欣赏自己绘制 的金丝珐琅画：一只洁白圆润的萌兔正眯着眼睛，趴在一弯黄澄澄 的月亮上酣睡。凑近端详，可见颜料的颗粒感 ，像把宝石碾碎，流光溢彩，熠熠生辉 。“腊月里 ，来体验非遗手工迎兔年，感觉年味儿更足了 。”修女士说。

　　伴随着蝈蝈热烈欢快的鸣叫声 ，修女士和同事体验了掐丝珐琅工艺中 的“点蓝”一步。桌上摆着瓷蓝 、珊红 、松绿等用矿物制成 的釉料颗粒，修女士用蓝管轻轻拾取釉料，一点点填入金丝间的缝隙，再拿蓝铲蘸水轻揉，让颜色自然晕染过渡 。“看老师示范觉得简单 ，自己上手才发现‘点蓝’想要出彩 ，其中分寸 、轻重的把握还是很考验技术 的 。下次我还要带朋友来，一起从‘掐丝’开始体验 。”修女士兴致勃勃地说。

　　非遗传习馆的创始人郭巍 ， 是金丝珐琅画非遗传承人 ，他希望以活态传承的方式，让跨越元明清三代、传承六百余年的掐丝珐琅工艺，在新时代绽放出独特光彩。“在博物馆隔着玻璃罩欣赏非遗工艺品 ，还不能完全展现它的魅力，只有让人们亲自动手体验制作过程 ，才能拉近它与百姓 的距离，让人明白其中的韵味和妙处 。”为了便于大众学习体验，郭巍提取了景泰蓝制作技艺中“掐丝”与“点蓝” 的精髓，创新成金丝珐琅画的形式 ，省去了烧蓝、打磨、鎏金等纷繁复杂的操作工序。

　　为了让掐丝珐琅工艺从宫廷御用“飞入寻常百姓家” ，郭巍将金丝珐琅画与人们生活日用 的车载香薰 、餐具装饰、化妆镜等结合 ，设计成别致的文创产品。和修女士一同来体验 的李女士，选择在杯盖上绘制一朵亭亭玉立 的芙蕖 ，“以后我打算在单位里每天用这个杯盖 ，这样就感觉非遗一下融入了我的生活”。

　　郭巍还尝试用金丝珐琅画的形式表现油画、卡通 、插画等不同风格 的绘画，以贴近现代人 的审美 。传习馆的墙上 ，挂满了一幅幅以细薄金丝掐制成各种花纹 ，再填进珐琅釉 的瑰丽画作 ，有传统题材如九色神鹿、五福捧寿图 ，也有栩栩如生 的雪豹、憨态可掬 的卡通熊猫。

　　每年春节 ，郭巍都会以当年生肖为主题设计金丝珐琅画的图案。去年 ，他对瓦当形象中 的“虎”进行二次创作，为虎加上三只翅膀 ，象征“如虎添翼”，数量则对应着天地人三才 。今年兔年 ，他既为学员们准备了来自敦煌藻井中和谐典雅的“三兔共耳”图案，也准备了许多可爱 的卡通兔子形象 。郭巍介绍 ，春节前后 ，也有客人选择绘制春日的花卉来讨个彩头，如象征“和和美美”的荷花或寓意“玉堂富贵”的玉兰花 。

　　记者注意到 ，传习馆的窗边摆放着许多玲珑可爱又喜庆的杯盖 ，有 的上面绘有在圆滚滚身子上长着翅膀的“小仙兔”，有 的在红底上以金色描出融合祥云图案的“福”字，有的绘有结着白霜 的火红柿子 。郭巍介绍，这 是前几天一群放寒假的小学生来给家人制作的新年礼物 。

　　在杨梅竹斜街 ，许多店铺已经贴上了红底墨书 的福字和春联，端庄优雅的“古典”仙兔、灵动讨喜的“卡通”萌兔等非遗文创也被摆上了橱窗。在这里，人们可以体验制作老北京兔儿爷 、毛猴，以及修复古陶瓷 的“锔瓷”“金缮”工艺等非遗手工艺，过一个有浓浓年味的春节。

　　《光明日报》（ 2023年01月11日 03版）

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）