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倪鹏飞 ：房地产经历深度全面调整 正在接近合理区间******

　　中新网1月18日电 题：倪鹏飞：房地产经历深度全面调整 正在接近合理区间

　　中新财经记者 庞无忌

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞17日在中新社举办的国是论坛2023年中国经济形势分析会上表示2022年房地产各项指标全面下行 ，但房地产没有“失速” ，下行过程中是有波动 的，有时候速度放缓。他认为 ，去年房地产经历了深度全面 的调整，但绝不是“硬着陆”了 。房地产正在接近合理 的区间。

　　当日国家统计局发布 的数据显示，2022年，房地产开发投资132895亿元 ，比上年下降10.0% 。从销售端来看 。2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3% ；商品房销售额133308亿元 ，下降26.7%。供需两端均相对疲弱。

　　倪鹏飞认为 ，对于楼市调整要辩证地看。楼市调整过程中，不可避免要带来一定风险，如果风险能够得到较好控制，逐步释放 ，那么总体上房地产调整其实 是积极的。

　　他指出，从总量上看 ，房地产正在接近合理的区间 。“我们预判未来十年房地产以及住房新增部分规模在10亿至12亿平方米左右，匹配相应房地产投资规模”。

　　对于当前房地产风险 ，倪鹏飞认为，房地产局部风险得到了控制 ，但是隐患尚未消除。当前 ，房地产供求形势 是向好发展 的，这为控制风险提供了条件。

　　他认为 ，2023年及未来一段时间 ，如果没有意外事件冲击，房地产总体走势将 是波动性弱恢复。

　　总体弱恢复的同时，倪鹏飞说，区域市场面临分化，个别一二线城市需求过旺、供给有限 ，料率先回暖 ，但 是三四线城市可能要面临较长时期 的调整 。(完)

专访瑞银全球经济和策略研究主管 ：全球利率即将见顶 ，通缩风险远超预期******

　　步入2023年 ，随着疫情形势的变化，全球经济似乎出现转折点 。与此同时，美联储即将开启2023年的首次加息。

　　瑞银全球经济和策略研究主管及首席经济学家卡普坦(Arend Kapteyn)于近期接受第一财经记者 的独家专访时表示，当前，发达国家加息进程已完成80% ，还有一两个季度就会结束加息周期 ，因加息效果具滞后性 ，经济疲弱尚未完全体现 。大类资产方面，他对全球楼市、美股 、科技板块等资产前景也作出了预测 。

　　在加入瑞银之前，卡普坦曾在德意志银行管理欧洲 、中东及非洲地区(EMEA)宏观研究和外汇策略 ，也曾担任国际货币基金组织(IMF)资深经济学家 ，他于荷兰中央银行开启其职业生涯，在货币和经济政策部门担任经济学家 。

　　2023年全球经济三大预测

　　第一财经：能否说说你对2023年全球经济 的三大预测？

　　卡普坦：首先，全球将进入一个比市场预期更为通缩的环境，目前的共识 是，通胀将顽固停留在央行目标之上约一个百分点，但我们认为 ，今年年末时通胀就可达到甚至低于央行目标 ；第二个预测 是全球将陷入衰退，我们认为市场尚未真正为衰退定价 ；第三个预测有关央行如何回应上述两点 ，我们预期，全球央行尤其 是美联储将采取有力行动 ，加息幅度将比市场定价 的高出几个百分点 。

　　第一财经：2023年全球经济将呈现何种形态？

　　卡普坦 ：经济重启利好逐步消退 ，欧洲能源前景仍不明朗，就业市场供应短缺 ，货币政策持续紧缩 ，以及实际工资下降都在拖累经济增长，在瑞银追踪的32个经济体当中，预计有13个经济体今年底前将录得至少两个季度 的经济萎缩 ，接近“全球衰退” 的定义 。

　　央行紧缩政策施压令经济停滞不前，且紧缩的大部分影响尚未完全显现，因此我们预计，2023年全球GDP增速为2.2%，剔除疫情和全球金融危机时期，该增速 是自1993年以来的最慢，不过我们并不预期将有重大金融危机的发生 。

　　第一财经：瑞银预期美国经济今明两年将接近零增长 ，在一众华尔街大行中较为看空 。为什么？

　　卡普坦 ：我们预期美国经济或于二季度进入衰退 。美国是全球少数几个未有采取任何实际措施 ，帮助家庭应对通胀冲击 的国家之一 ，与其他国家消费者相比 ，美国民众要苦恼得多，储蓄率已不及疫情前 的1/2水平，超额储蓄存量正以每年1万亿的速度减少，信用卡借贷也在增长 ，看起来不可持续。我们还看到资本支出下滑甚至收缩 ，住宅投资锐减，减速比以往任何一个加息周期都要快 。叠加仍在进行 的加息举措 ，我们可能会在二季度开始见到就业人口负增长。

　　值得留意 的 是加息效果的滞后性及其重大影响 ，据以往经验，美联储每加息100个基点，经济产出就会减少约100个基点 ，几乎一比一对应关系。美联储试图将利率升至5% ，因此还有很多经济疲弱尚未在数据中反应。

　　第一财经：中国重启对全球经济意味着什么？后疫情时期 ，中国 的增长动力在哪里？

　　卡普坦：2月起 ，中国经济尤其 是消费方面将快速回升，对全球来说 ，最重要 的潜在影响是能源需求上升，对全球旅游业也有积极作用，泰国 、日本 、澳大利亚、欧洲将会受惠 。

　　房地产行业改善将提振中国经济，该板块去年或拖累经济增长3.5个百分点，今年预计只会拖累0.5个百分点。展望未来，待疫情形势稳定，中国经济将更倚重消费，同时减少对房地产和出口 的依赖 ，经济更趋平衡，在复苏后 的未来几年 ，GDP增速约为5%，更具可持续性 。

　　全球利率快将见顶

　　第一财经 ：美国楼市正经历二战后 的第二大回调 ，澳大利亚房价创全球金融危机以来 的最大年度跌幅 ，英国房地产市场正面临深度冻结风险。新一轮全球楼市崩盘是否将至？在目前的市场泡沫中 ，主要市场 的房价会跌多少 ？

　　卡普坦 ：全球确实处于楼市调整，抵押贷款利率飙升带来 的负面冲击为近50年之最 ，全球范围内，抵押贷款利率平均上升约3个百分点 ，经计算，将造成约15% 的房价回调 。值得一提 的是 ，全球金融危机以来的全球楼市繁荣 ，持续时间创下纪录之最，而这一势头正在终结 ，故很容易放大振幅 ，发生30%的房价修正 。不过，此次调整不同于2008～2009年时期的次贷危机，因其对资产负债表 的损害程度不同 。

　　另外，除了大家熟知的澳大利亚和英国 ，全球许多国家采取 的是浮动抵押贷款利率，欧洲一大半国家 的浮动利率比例要高于英国 ，这将加剧对楼市 的威胁 ，加大居民消费压力 ，造成额外 的通胀困扰。

　　第一财经 ：美联储 是否接近紧缩周期 的尾声？

　　卡普坦 ：大多数发达国家央行的加息进程已经完成80%，还有一两个季度就会结束加息 。欧央行去年12月的鹰派表态令人意外，货币前景不甚清晰，美联储方面，我们预计未来还会加息两次，澳大利亚 、英格兰等央行也接近尾声 ，因此全球利率快将见顶。

　　有别于主流观点，瑞银预期今年7月美联储就会首次降息 。原因之一 是通缩情况远超人们想象 ；其二 ，如果我们对于美国衰退的预测准确 ，就业市场的确出现岗位流失，货币立场将会完全扭转 ，要知道在过去40年中，美联储降息前，愿意承受一个月以上就业负增长 的情况只发生过一次 。因此 ，现在一切都取决于就业市场的走向。

　　美股尚未见底，科技股下半年反弹

　　第一财经 ：2022年美股创下2008年以来 的最差年度表现，并且领跌全球大类资产，你认为美股 是否已经见底 ？

　　卡普坦 ：这 是当前最大 的激辩之一，基于传统衰退模型 ，我们不认为美股已经见底 ，原因是当经济进入衰退，股市往往大幅下挫 ，企业盈利也需下调 。我们认为，当前市场对盈利 的预期偏高15% ，而我们预测今年标普500指数成份股盈利将倒退11% 。经济增长疲弱和企业盈利不振将拖累市场继续下探，预测标普500指数将于二季度低见3200点，可能至年底才会收复全年失地。

　　市场产生分歧 的原因在于 ，一旦进入衰退环境，资产就可计入降息因素 ，降息可抵消盈利疲弱的利空 。总体而言 ，我认为 ，形势好转之前可能会变得更糟。

　　第一财经 ：我很好奇你对“科技股已死”这一观点的看法 ，毕竟去年纳指首次录得四季连跌，苹果、微软 、Alphabet和亚马逊等明星科技股都经历了2008年以来 的最糟糕一年。

　　卡普坦：科技股最受利率走高打击，随着美联储政策有望转向 ，板块应该会在未来数月得到稳定，2022年的流动性冲击将在今年下半年逆转 ，提振科技股实现反弹 、跑赢大盘，故科技股的疲弱只 是暂时的。另一方面，科技股正处于估值修正周期 ，价格本身具有自我修正机制，一旦折让幅度足够大，那么对科技股的需求就会反弹 ，我们正在接近这一时刻 。

　　第一财经 ：60/40股债投资组合策略在2022年经历了自全球金融危机以来 的最大损失，一些分析师认为该策略今年有望回归 ，你怎么看？

　　卡普坦：我不认同，有以下几点原因 。瑞银预计，今年固收产品将录得创纪录的回报 ，尽管加息周期即将结束并有可能转向 ，但利率水平相对于股票收益仍然很高 ，故股票吸引力不足。更重要 的 是 ，全球增长处于历史低位 ，从企业盈利角度来看，持有股票也不会让你获得很多回报。

　　今年，回归传统60/40股债投资策略还为时过早 ，如果你想优化投资组合降低波动，股债比例大约在35/65(即35% 的股票配置和65%的债券配置) ，如果还想获得更高收益，债券比例应该更高 。整体而言，我们会高配固定收益产品，低配股票 ，不过对中国A股会增加敞口 。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）