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房地产全面洗牌后如何走 ？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭 ，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园 、中国恒大 、华润置地、中国金茂 、中海集团、绿地集团 、新城控股等多家房企掌舵者 ，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说 ，考验在2022年来得有些猛 。行业规模收缩 、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这 是一个‘前所未有、行业内外 、全局洗牌’ 的年代 。”

　　“全面总结和反思过去30年以来 、特别 是应对此次行业危机 的经验和教训......积极探索房地产新发展模式 ，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会 是艰苦卓绝 ，机遇与困难并存的一年 。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展 的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台 ，房地产行业仍将 是国民经济增长 的重要内生动力 ，房住不炒、保民生也依然 是行业发展主基调。

　　前所未有 的洗牌之年

　　2022年 ，房地产行业经历了前所未有 的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房 、二手房价格年度累计均下跌 ，新房价格为时隔7年后 的首次下跌 ，二手房连续下跌8个月 ，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡 。去年重点100城销售面积同比降幅近四成 ，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月 ，重点100城成交面积小幅回升 ，环比增长6.0% ，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台 ，房企融资 的寒意依然未退 。据中指研究院监测 ，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元 ，同比下降51.7% 。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨 。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去 的2022年 ， 是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有 的挑战，在至暗中艰难求索。同时 ，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心 的关键一年 。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示 ，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩 、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外 、全局洗牌” 的年代，但这也 是一个“危机中育新机 、变局中开新局” 的新时代 。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折 、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示 ，受疫情持续冲击、经济不断下滑 、行业深度调整 、市场信心不足等叠加因素影响 ，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道 ，成为大多数房企去年的工作重点 。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20% ，相当于全国交付 的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通 ，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称 ，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工 ，全年累计交楼30.1万套。“2023年 是恒大履行企业主体责任 、千方百计保交楼 的关键年 ，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务 、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划 ，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT ；搭建绿色金融框架 ，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临 的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道 ，监管已全方位出台政策。中指研究院称 ，从近期 的政策组合可看出 ，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理 、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成 ，也 是本轮投放规模最大 、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来 ，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信 ，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地 ，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作” ，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端 ，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州 、成都、西安等城市优化购房政策 ，12月初厦门、南京 、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策 的队伍后 ，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放 的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望 、但也心存挑战 。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会 是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力 ，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍 ，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展 的势能 ，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出 ，2023年卓越集团将围绕四大方面展开 ，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营 、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务 的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角 ，聚焦城市更新业务 ，并坚定履行社会责任 ，增强队伍活力 。

　　朱静表示，新的一年 ，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调 ，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力 。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎 ：整体的经济面较为脆弱 ，信心恢复仍需要一段时间 ；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解 ；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长 的时间 。

　　在上述行业环境下 ，上坤将加速业务重构和转型升级 ，加大对“共建管理”新赛道 的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式 ，逐步落地已经相对成熟 的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长 ，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题 。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段 ，适当调整发展速度 ，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来 、特别 是应对此次行业危机 的经验和教训 ，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式 ，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时 ，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障 、租购并举 的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营 、长租 、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式 ；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极 、审慎、高效推进收并购 ；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设 ，以组织能力的确定性应对市场 的不确定性 ，坚决完成全年业绩目标 。

马哈福兹：阿拉伯文坛巨擘******

　　作者 ：黄培昭

　　2022年12月11日 是埃及著名作家、诺贝尔文学奖获得者纳吉布·马哈福兹诞辰111周年纪念日 ，埃及举行各种活动缅怀这位文坛巨擘。刚出版发行修订本马哈福兹全集 的开罗迪万书店窗明几净，马哈福兹 的巨幅照片被绘制在书店醒目 的玻璃窗上 ，书店门口显眼的位置摆放着新鲜上市 、还散发着墨香 的数十卷马哈福兹全集；位于作家出生地 的马哈福兹博物馆也装饰一新，那里以增设展位、开辟特殊展览等方式 ，对一代文学大家表示纪念 。

马哈福兹博物馆内展出的作家获奖词。黄培昭摄

　　1.阿拉伯文学的巅峰

　　马哈福兹是迄今为止在所有阿拉伯国家中唯一摘取诺贝尔文学奖桂冠 的作家。虽然距离1988年他获得诺贝尔文学奖已经过去了34年，但他的作品具有长久 的艺术魅力，至今依然在埃及和许多阿拉伯国家畅销 。马哈福兹因此享有“阿拉伯文坛巨擘”“阿拉伯小说旗手”“阿拉伯小说巨匠”甚至“阿拉伯文学之父”的美誉，代表了当代阿拉伯文学创作和艺术水准的巅峰。他的小说被评论界视为阿拉伯小说 的“金字塔塔尖”。

　　“（马哈福兹）作为阿拉伯散文一代宗师的地位无可争议……中长篇小说和短篇小说的艺术技巧 ，都达到了国际优秀标准。这是他融会贯通阿拉伯古典文学传统 、欧洲文学 的灵感和个人艺术才能的结果 。”瑞典科学院诺贝尔文学奖评选委员会的颁奖辞这样写道 。颁奖辞还赞扬马哈福兹“通过大量刻画入微的作品——显示了洞察一切的现实主义，唤起人们树立雄心——形成了全人类所欣赏 的阿拉伯语言艺术风格”。

　　马哈福兹一生笔耕不辍，著作等身 ，直到生命最后一刻还在通过口授坚持创作 。他究竟创作了多少作品 ？对此人们说法不一 。笔者根据迪万书店刚出版的马哈福兹全集所附的列表，发现他共创作了55部作品，除了第一部《古代埃及》 是译自一位英语学者的学术著作外，其他都 是文学作品，其中长篇小说34部，中短篇小说集17部 ，散文4部（《古代埃及》也宽泛地被视为散文作品）。

　　马哈福兹 的代表作有史诗般的家族小说“开罗三部曲”（《宫间街》《思宫街》《甘露街》），还有《平民史诗》《我们街区 的孩子们》和《尼罗河上的絮语》等 。此外 ，他的不少作品被改编成电影或电视剧搬上银屏，其中一些 是马哈福兹本人亲自操刀改编的 。

　　埃及纪录片制作人哈希姆·纳哈斯介绍说 ，马哈福兹 是埃及第一位为电影撰稿的作家 ，他参与了25部电影的创作和40部电影的制作 。这些作品包括他直接写的电影剧本、与他人合作创作 的电影以及根据他 的小说改编的电影等。

　　阿拉伯文学评论界认为 ，就文学成就而论，马哈福兹可与托尔斯泰 、塞万提斯 、狄更斯、巴尔扎克和雨果等相提并论。西方学者对马哈福兹也 是赞誉有加，《伦敦书评》甚至说，马哈福兹“不单 是雨果和狄更斯，还 是高尔斯华绥 、托马斯·曼和左拉” 。英国《星期日泰晤士报》撰文指出 ，“马哈福兹不逊于任何一个你能说出名字的欧洲文学大师” 。

　　这些评论难免有夸张 的成分，但就马哈福兹创作内容的思想性、时代性 ，以及对人性的关注 、对民情 的体察 、为民众发声所体现出的现实主义风格而言 ，确实与上述大作家多有一脉相承之处 。难怪 ，诺贝尔文学奖评委会在马哈福兹 的颁奖辞中指出：他的作品“总体上是对人生和人性的烛照” 。

埃及书店里 的马哈福兹作品。黄培昭摄

　　2.小胡同走出大作家

　　1911年12月11日，马哈福兹出生在埃及开罗著名爱资哈尔清真寺附近的杰马利亚老区一个中下阶层家庭，杰马利亚属于开罗侯赛因大片区 ，那里有着丰厚的历史文化遗存 ，同时也是一个相对贫困和杂乱 的地区 。

　　马哈福兹的父亲，名叫阿卜杜勒·阿齐兹，曾任政府部门 的低级工作人员 ，后辞职经商。埃及《文学报》等媒体报道说，马哈福兹出生时母亲难产，幸亏得到当地有名产科医生马哈福兹 的帮助，他才得以降生人间 。阿齐兹便以这位产科医生的名字为儿子取名 ，以示对医生的感谢之情 。

　　整个童年，马哈福兹就在这个简陋而充满着邻里温暖 的社区度过 ，他后来小说的主要灵感也来自这个社区，他把那里发生的故事提升到了人文主义文学的高度。马哈福兹就读 的小学就叫“两宫之间小学”，他后来的“开罗三部曲”中的一部就取名《两宫之间》（又译《宫间街》） ，可见童年生活对作家文学创作影响之大 。1924年，马哈福兹随家人一起，由侯赛因杰马利亚老区搬到阿巴西亚区居住 ，从此开始了新的生活 。

　　1934年，马哈福兹从开罗大学的前身——福阿德一世大学哲学系毕业 ，先是留校任教 ，后来分别在埃及宗教基金部、文化部 、文学艺术部和社会最高理事会就职 。这期间，他几乎所有的文学作品都是业余时间完成 的，直到退休后应聘为《金字塔报》专栏作家 ，他才开始专注于正规 的专业创作。

　　最初 ，马哈福兹涉猎历史题材 ，体现在他写于20世纪30年代初到40年代中期的《命运 的嘲弄》《拉杜比斯》《底比斯之战》三部历史小说中 。《命运的嘲弄》 的故事梗概是，法老一天得到神谕，说王位将被一个平民出身的人获得 ，于 是法老一路追杀一个刚出生的婴儿。然而，命运之神却使婴儿巧妙躲过杀身之祸，并出落成英俊潇洒 、智勇双全的法老禁卫军官。他武艺过人 ，还在平定叛乱中屡立战功 ，赢得了法老女儿的爱情，最后成功继承王位。对法老来说，他的遭遇，可谓命运 的嘲弄。

　　但马哈福兹 的历史小说并没有取得很大的成功。也许对马哈福兹来说，历史小说只是试笔之作，也 是他文学创作的发轫之举，之所以创作历史小说，一 是他对令埃及人引以为豪的古代法老文化感兴趣，二 是受了他翻译出版 的第一部著作《古代埃及》 的影响 ，决定写写自己想象中的古埃及社会 。

　　第一阶段的写作即历史小说 的写作未获满意结果 ，马哈福兹很快总结教训，开始把目光转向日常生活 ，转入以书写现实为主的第二创作阶段。这一阶段也被评论家称为作者的中期创作阶段 ，时间从20世纪40年代中期到50年代末。

　　他中期创作阶段 的作品，以1945年发表 的长篇小说《新开罗》为“当头炮” ，以“开罗三部曲”为代表作和高峰，这一阶段 是马哈福兹创作生涯中最辉煌 、成就最大 、最受评论家肯定 的时期。《新开罗》 是马哈福兹创作发生转向的标志。小说描述了三个年轻大学生不同 的人生道路，虽然他们 的遭遇迥然不同，但无情的现实让他们身心疲惫 ，体味到金钱与权势的罪恶。小说受到读者 的喜爱和业内好评 。

　　《新开罗》一炮打响后 ，马哈福兹沿着现实主义 的创作路径继续前行，在其后几年间连续发表了多部长篇小说，如《罕哈利利市场》《梅达格胡同》《始与末》《海市蜃楼》等 。小说聚焦殖民统治下 的开罗中小资产阶级和下层贫民 的日常生活，表现出作者对普通民众深深的同情 、对社会的忧患意识和强烈 的责任感 。

　　罕哈利利市场是开罗当地著名 的传统市场，作者以此取名，栩栩如生地刻画了居住在此 的低级职员阿基夫的生活困境。小说注重心理描写和主人公的情绪变化，入木三分地挖掘了阿基夫内心 的矛盾和弱点 。通过马哈福兹的成功塑造 ，一个虽然善良憨厚 、对欺诈和社会不公等现象疾恶如仇却又怯懦怕事、无力反抗 的主人公形象跃然纸上。

　　埃及 的一些评论家指出 ，幼年时 ，马哈福兹经历了埃及1919年革命 ，他意识到爱国主义 的价值及其对群众心灵 的影响。这体现在他对社会正义及其与个人自由关系 的看法上，并集中反映在他于1917年至1944年所创作 的“开罗三部曲”里。三部曲代表了马哈福兹 的文学最高成就，至今仍被视为阿拉伯文学长河中“里程碑式的作品”， 是当代阿拉伯文学难以逾越 的高峰。

　　“开罗三部曲”通过一家三代人 的命运起伏 ，生动描绘了20世纪上半叶埃及的社会变迁和历史演变，每一部侧重刻画一代人 的生活 ，并以每一代人居住 的地区作为该卷的书名，颇似一幅恢宏壮阔的埃及风俗画卷 。浓墨重彩 的笔触，史诗般 的全景式写法，使“开罗三部曲”成为一部百科全书式 的经典之作，一经问世 ，即因其深刻的意义和游刃有余 的现实主义创作手法深受好评 ，并于1957年获得埃及国家文学奖 ，这也是后来马哈福兹问鼎诺贝尔文学奖 的重要代表作品 。

　　3.新现实主义风格

　　从20世纪50年代末到去世，是马哈福兹创作的第三个阶段，即后期阶段 。这一时期以1959年作者在《金字塔报》上连载 的新作《我们街区的孩子们》为开端 。进入60年代 ，马哈福兹的文学创作更显斑斓多彩，尤其在文体风格上变化多姿 ，在坚持现实主义、固守阿拉伯文学传统 的同时，他也大量糅进西方现代派文学的诸多艺术元素和手法 ，如象征 、隐喻 、意识流 、荒诞派 、结构主义 、表现主义乃至拉美魔幻现实主义等，从而形成了自己 的新现实主义风格。

　　这一时期他 的主要代表性作品有《小偷与狗》《乞丐》《鹌鹑与秋天》《尼罗河上的絮语》《米拉玛尔公寓》《伊本·法图玛游记》《镜子》《平民史诗》和《千夜之夜》（又译《天方夜谭续》）等 。这些作品紧扣时代脉搏和政治 、社会风云 ，有强烈 的现代感和忧患意识 ，艺术手法丰富多变 ，更臻纯熟。

　　1994年10月14日 ，马哈福兹83岁高龄时 ，在开罗尼罗河畔自己家附近，被极端分子穆罕默德·纳吉用刀刺中了脖子 ，虽然及时送医进行手术保住了性命，但出院回家后 ，他 的右臂神经受损，手几乎完全拿不住笔，每天只能写几分钟，文学产出从此锐减 。

　　2006年8月30日，因心肌梗死，马哈福兹以95岁高龄辞世。翌日，埃及为他举行了两场隆重 的葬礼 。上午 的 是民间葬礼，喜欢马哈福兹 的开罗市民在侯赛因清真寺对他进行悼念 。官方葬礼在午祷后举行 ，地点 是纳赛尔城的拉什丹清真寺 。埃及时任总统穆巴拉克 、总理纳齐夫率领数百名文艺和宗教界人士出席，庄严地送别一代文坛泰斗。

　　在惊闻作家去世后 ，穆巴拉克发表声明 ，称赞马哈福兹 是“埃及思想和文化的旗帜，天才的小说家，闪光 的思想家，他以卓越的创作 ，将阿拉伯文化和文学带向了世界”。时任总理纳齐夫也说 ：“马哈福兹是当代阿拉伯文学 的脊柱 ，他 的作品扎根现实，再现了埃及的社会变革史 。”

　　阿拉伯文学评论界认为，马哈福兹取得的巨大艺术成就 ，是他对东西方文化兼容并蓄 的结果。阿拉伯传统文化培育了作家深厚 的文学底蕴，同时 ，马哈福兹也对西方名著广泛涉猎，多方汲取营养 ，两者的融合造就了一代经典文学大家 ，使马哈福兹获得了阿拉伯“文学旗手”和“小说巨匠” 的地位 。

　　《光明日报》（ 2023年01月12日 13版）

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）