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国是访问丨新世界中国行政总裁 ：房地产企业如何穿越周期 ？******
文/庞无忌
2022年以来 ，房地产市场持续探底 ，行业格局变动加剧 。据机构统计，今年前11个月 ，“千亿房企”(销售额超1000亿元) ，减少近半 ，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注 的热点话题。
率先经历过完整房地产周期 、经过国际资本洗礼 的港资房企 ，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴 。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国 是直通车采访时表示 ，在过去50年 的发展中 ，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境 ，所以在“稳”字上要求很高 。除“稳字当头”外 ，前瞻性布局 、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来 ，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高 ，经营风险大 ；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长 。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者 的发展路线，“我们既不是单纯 的香港发展商 ，也不是单纯 的本地发展商” 。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化 的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后 ，公司在现场决策 、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气 ，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是 ，在设计上 ，新世界仍然保留了香港企业设计国际化 的优势 ；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式 。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化 。新世界中国既做写字楼 、住宅等的销售，也做自持租赁 ，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店 、K11 、K11 ARTUS艺术寓所 、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来 的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时 ，又有长期稳定的租金流弥补 ，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题 ，“帮助企业穿越寒冬” 。
聚焦四大核心城市
新世界集团 是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市 。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局 ，其关键词就 是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展 ，特别是广州、深圳、上海 、杭州四大核心城市 。为何选择这四个城市 ？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕 的投资回报 。其次，新世界在这些城市得到了广泛 的支持 ；而且 ，这四个城市的发展基础好 ，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰 是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造 的城市地标包括广州周大福金融中心 、深圳K11 ECOAST项目 、上海 的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例 ，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露 ，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州 。近年来 ，新世界加大投资力度 ，在粤港澳大湾区 的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目 ，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目 、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下 的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区 ，在广州和深圳目前总共35家诊所 。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳 。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期 的重要方式。但这对企业 的运营和管理能力有较高 的要求 。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育 、金融保险 、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝 。”
她表示 ，简单来说 ，我们商场建好后由K11运营 ；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社 ；珠宝方面有周大福 。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团 ，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校 ，位于广州南站附近 ，接近香港高铁站 ，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目 ，未来将 是深圳最大 的购物中心 。
生态圈上的各环节有相互促进 的作用 。比如 ：买房其实也 是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店 ，没有K11品牌 ，单纯做住宅 ，那就很难对消费者形成独特的吸引力 。此外，在新世界的生态圈中 ，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界 的房子，得到积分 ，可以去瑰丽消费 ，去K11买东西，买珠宝 ，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是 ，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化 的生活场景 。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多 ，量的扩张必定会遇到“天花板” 。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展 、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬 ，迎来春天 。
乡村博物馆“出圈记” ：从“无人问津”到“人气爆棚”****** 中新网湖州1月12日电(施紫楠 姚玲利)位于浙江省湖州市南浔区善琏镇车家兜村 的农耕馆里 ，蓑衣、斗笠、耕犁、石磨 、水车等老物件一字排开，重现昔日浙北农村生活场景 。 “每一件藏品背后都 是一段故事。木质理发箱里的工具是村里过世老理发师 的女儿所捐 ，祖辈使用 的龙骨水车是我叔叔捐的……”车家兜村党支部书记、村委会主任郁根荣打开了话匣。 2021年9月，浙江成为全国三个乡村博物馆建设试点省份之一 ，提出在“十四五”期间建设1000家乡村博物馆 。次年，湖州被列入浙江唯一 的全国乡村博物馆建设试点市。 此后 ，一座座带着泥土气息的乡村博物馆在湖州相继涌现 ，成为广袤乡间多姿多彩 的人文风景。 “目前，湖州已有63家乡村博物馆上榜浙江省乡村博物馆名单，数量位列全省第二。”湖州市文化广电旅游局文物处副处长曾杰说 ，“十四五”期间 ，该市计划实现乡村博物馆在3A景区村庄、历史文化名村(镇)全覆盖。 乡村博物馆如何在湖州实现落地生根，又如何成为家门口的文化打卡地迅速“出圈”？“有特色 、接地气、可推广”，成为关键之一 。 2021年8月初，在湖州召开的乡村博物馆建设试点工作座谈会上，大家围绕“乡村博物馆需要有多少件展品”“乡村博物馆面积应该多大”等问题商量许久。 “此前，乡村博物馆在全国各地已有探索，但定义并不明确 ，也缺乏统一 的建设标准和管理规范。”曾杰介绍，2021年12月，湖州终于厘清乡村博物馆建设宗旨、定义、标准和规范 。  咫园盆景文化艺术博物馆(资料图) 湖州市文化广电旅游局 供图在此基础上，浙江省文物局完善形成《浙江省乡村博物馆建设指南(试行)》，乡村博物馆从此有了定义 。 “乡村博物馆是乡愁的载体，湖州有一批村落便挖掘农耕文化资源，通过博物馆展示过去 的珍贵岁月。”曾杰介绍，湖州2022年建成和顺利通过省 、市验收的82家各类乡村博物馆，平均每馆藏品达384件 ，展现不同主题文化内容 。 当建设乡村博物馆的热潮在湖州大地掀起，行业专家 、各路乡贤、基层干部也纷纷出谋划策 ，乡村民众 、企业家 、收藏家争相参与办馆。 数据显示，在该市已启动建设 的乡村博物馆中 ，企业和个人办馆数量占比达45%。 中国盆景艺术大师、咫园盆景文化艺术博物馆负责人徐昊将闲置农房改建成盆景博物馆，馆外有5000多个盆景，馆内收藏了500多件中国各个时代 的古花盆、残片及复制品 。 “中国 是盆景 的起源国 ，做博物馆 是一种责任也是一种情怀 。我想让更多 的中外‘盆景人’深入、直观地了解中国盆景悠久的文化历史，传承发展盆景文化。”徐昊说。 一路探索，一路前行。在乡村博物馆的建设中 ，也有不少村落遇到与产业结合度不够高 、缺乏特色活动、对游客吸引力不足等难题 。 湖州市德清县新市古镇旅游开发有限公司游客中心副主任姚静，深刻感受到了乡村博物馆从所谓 的“无人问津”到“人气爆棚”的转变。  德清赵孟頫管道昇艺术馆(资料图) 湖州市文化广电旅游局 供图聚焦文化资源 ，新市镇动起了如何利用名人故居吸引游客参观 的脑筋 。2022年4月，中国电工专家钟兆琳故居修缮工程启动 ，7月1日重新开放后，入口处 的操作手摇发电机装置 、内部 的多处趣味性与互动性设置让人眼前一亮。 “修缮后 的钟兆琳故居购票参观人数超过万余人，还成功开设了十几次研学班，算 是‘火’了一把。”姚静说 。 眼下 ，湖州正用一张张乡村博物馆建设成绩单，丰富村民文化生活，打造家门口的精神之地。 数据显示，试点前，该市仅拥有国有和非国有博物馆35家 ，每万人拥有在册博物馆数量0.09家 ；目前，该市已有各类经审批和认定 的国有、非国有和乡村博物馆117家，每万人拥有博物馆数量达0.34家。(完)
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