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套路多多，购房纠纷如何“有效维权” ？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期 ，中央层面多部门发文定调房地产市场 ，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要 的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好 的房子 ，诚信守法、风清气正 的市场环境不可或缺 。然而实践中 ，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如 ，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等 。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导 ，开发商规避责任怎么办？

　　近日 ，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时 ，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米 的价格售卖，很多消费者都为了景观买单 。但购房完成后，开发商擅自更改规划 ，之前宣传 的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知 。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失 ，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候 ，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书 、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准 ，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍 是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出 ，根据法律规定 ，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容 。当售房广告和宣传资料构成要约 ，即使未写入合同 ，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导 ？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益 ？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示 ，消费者维权主要的依据是以合同约定为准 ，但是一般情况下商品房 的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请 ，这不具有强制约束力。

　　“但 是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺 ，并且这说明承诺具体而且确定 ，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约 。”谢龙说 ，这种情况即使 是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据 ，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定 ，要约邀请 是希望他人向自己发出要约的表示 。拍卖公告 、商业广告和宣传等为要约邀请 。商业广告和宣传的内容符合要约条件 的，构成要约。

　　举例来说 ，消费者在售楼处选购商品房时 ，宣传单上注明 的房屋实际可使用面积 是约86平方米 ，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他 的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点 ，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约 。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据 ，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音 、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映 ，补充协议和购房合同差异巨大 。在购房合同基础上添加 的补充协议 ，加重了业主 的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中 ，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位 ，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》 ，在《补充协议》中多处变更、修改 、增加原合同中 的主要约定事项 。

　　谢龙指出 ，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效 。

　　“从法律效力上来说 ，补充条款要高于合同条款 ，所以消费者一定要对补充协议 的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款 的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理 的条款 。同时 ，从法律上来说 ，一些对消费者特别不公平 的条款也是无效的 。当然 ，具体要根据条款内容来判断 。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者 ，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间 ，建议购房人在签补充协议时要明确 、细化这些条款，对不可抗力 的具体情形和影响程度有一个明确 的约定。

　　不得不选 的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价 的背景下 ，很多楼盘特别 是热门楼盘通过推出装修升级包这样 的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月 ，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米 的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包” 的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果 ，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很 是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价 ，不得在标价之外加价出售 ，也不得收取任何未予标明 的费用 。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法 ，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝 的权利，但 是实践中 ，面对不接受就不购房的情况 ，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规 的发票 。如果不能，说明这个收费 是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示 。

　　姜超峰认为 ，装修升级包从法律上来说没有问题 ，但 是合理性还 是有所欠缺 。商品房买卖 是一种平等主体 的民事法律关系 ，这种情况下如果不存在欺诈 、故意隐瞒等导致合同无效 的因素，合同是有效的 。

　　对于不买装修升级包就无法购房 的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益 ，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌 、价值标准等 ，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任 。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房 。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严 、墙面不平整等问题。尤其 是卫生间 的瓷砖，很多 是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水 、漏水 、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考 ，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权” 的条款 ，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为 ，房屋质量问题分两种 ，一种 是严重 的质量问题，比如可能有危险性 ，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝 ，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任 。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任 、有义务承担维修责任 。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定 。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议 ，应该做出不利于格式条款提供方 的解释 ，也就 是要做出有利于消费者的解释 。

　　姜超峰说 ，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响 ，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者 ，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任 。如果注明属于开发商赠送 ，则也要符合赠送 的要求 ，比如品牌 、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

【央广时评】农村防疫 要加强对独居老人等特殊人群的呵护******

　　近期 ，随着我国多地新冠病毒感染人数增加，人们购药需求明显增长。特别是在农村地区，一些乡镇卫生院、村卫生室 的接诊人数呈倍增趋势，加之年关将近 ，返乡人员逐渐增多，农村防疫工作正面临诸多挑战。对此 ，各地正积极采取应对措施 ，从协调储备药物、增加基层医务人员等方面强化农村防疫保障 。

　　各地在全力应对农村疫情防治时 ，需要特别加强对农村独居老人、留守儿童、有基础疾病患者等特殊人群的关注和保护 。因为这些群体的免疫力、自我防护意识和能力普遍较弱 ，属于易感染人群。一旦感染新冠病毒 ，购药就医难度也相对较大 。应对疫情带来的影响，他们更需要相关部门 、乡镇村各级组织和社会各界 的关爱和帮助 。

　　鉴于此，各地要把本地农村 的防疫举措谋划得更细致一些。乡镇政府、村委会要详细掌握属地这些特殊人群的情况 ，尤其是村级党组织 、村委会和村民小组要发挥统筹功能，动员各方力量，通过邻里互助 的方式，点对点加强对独居老人、留守儿童 、有基础疾病患者等人群的健康观察和防护知识普及 。同时，要尽快建立该群体 的需求清单，积极主动开展代购药物 、发放“防疫健康包”等服务 ，以备不时之需。要通过电话、网络社交平台等途径建立与特殊人群的联系 ，进一步畅通救助渠道 ，以便在需要时及时协助其就医就诊。要组织满足条件 的老人、儿童尽快接种新冠疫苗 ，筑牢免疫屏障。在外务工人员更应及时与留守老人、儿童保持联系 ，了解他们 的需求，及时寻求乡亲们 的帮助。

　　关爱和保护特殊人群是中华民族 的传统美德 ，既 是政府 的职责，也 是全社会 的共同责任 。在当前疫情防控 的紧要关头 ，我们更要齐心协力、同舟共济 ，呵护好需要帮助 的老人和孩子 ，尽快补齐农村防疫短板 ，尽最大力量 、最大可能降低感染率、重症率和病亡率，守护好人民群众 的生命安全和身体健康。（央广网评论员陈锐海）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）