房地产并购重组需谨慎处理三大关键点******
王丽新
新年伊始 ,房企处置资产、启动并购重组计划不断出炉 。据不完全统计 ,自2022年11月底“第三支箭”落地以来 ,涉房企业披露 的收并购案总交易对价超过576亿元 。
支持房企股权融资 的“第三支箭”发出 ,正进一步有效化解房企风险,加快推动行业风险出清,对“稳预期、稳信心、稳投资”起到重要作用 。但从实操层面来看 ,其中涉及并购重组的交易资金规模大 、并购程序繁琐 ,方案是否成功也存在不确定性 。在笔者看来,这期间,上市房企需谨慎处理三大关键点。
并购前期,需理性选择适合企业自身 的并购标 的 。在当下的市场格局中,稳健型房企有发展优势 、有扩表需求,可供其“挑选” 的资产标 的池子也很大 。但不同企业业务布局、细分市场话语权、主力产品业态以及战略发展方向均各有特色 ,背后的大股东资源也不尽相同。并购重组是企业发展历程中的大事,需顺应市场需求 ,仔细甄别被并购标的资产质量 、经营状况 、企业文化与管理等方方面面是否与自身匹配,不能盲目选择标 的,要“补短板优长处”,采用合理 的估值方法进行评估,实现“1+1>2”效应 。
并购中期,需做好尽调以及匹配最优 的并购方式。不同于其他行业 ,房地产行业并购重组涉及 的资产标的多数都 是正在开发或销售 的项目,周期较长 ,少则一两年多则十年八年才能清盘交付,这其中参与方较多,夹杂“明股实债”等现象 ,背后的债权关系复杂,需充分尽调,确保风险指数处在可控范围内且有收益空间,谨慎对待再出手 。
此外 ,涉及并购重组 的双方都应跟随政策节点 ,谨慎考量支付以及融资方式,无论 是向特定投资者非公开发行股份募资 ,还 是现金支付等,都需最大可能地寻找长期且成本较低 的资金 。毕竟 ,合理的并购方式能确保企业在并购过程中及时避免和合理应对风险 ,进而保证现金流安全。
并购后期,需注重业务协同及资源整合,达到提升效益的目的。当闯过前面 的重重难关,并购项目进入落地阶段时,往往是实现有质量 的并购重组最重要的一环。若企业实施并购重组后能在业务 、经营 、财务以及人力等方面达到很好地融合 ,其成果将快速在财务报表及业务模式方面形成良性循环 。反之,并购标 的则会成为收购方业绩表现的“拖油瓶” 。
更重要 的 是 ,要想实施好房地产行业并购重组,需强化对上市房企 、涉房上市公司并购重组、再融资的监管力度。一方面,收购方收进来 的须是优质资产 ,才能更好地发挥资本市场优化资源配置的作用 ;另一方面,上市房企、涉房上市公司的再融资,需市场主体有真正融资和业务需求才能启动 ,更要保证并购重组的配套融资真正用在方案提及的项目以及“保交付” 的项目中 ,否则会与发出“第三支箭” 的初衷背道而驰。
总体而言,在行业风险持续出清过程中,并购重组活动有望逐渐增加 。企业整合资源后 ,经营状况有望改善,同时将淘汰落后企业,改善产业结构 ,优化行业资产负债表,推动房地产行业朝着更好的方向发展。
(文图:赵筱尘 巫邓炎)